LOADING CLOSE

מסלולי משכנתא

מסלולי משכנתא

מסלולי משכנתא נפוצים וסוגי הריביות השונים

מסלולי משכנתא:

ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא, אני אנסה להציג בפניכם את כולם (זה קצת מסרבל ומייגע אבל כמו שאתם יודעים כבר "ידע זה כוח" ובמשכנתא "ידע זה כסף").

  1. ריבית קבועה צמודת מדד: מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית לא תשתנה לעולם).
    קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.

בחינת המסלול:

  • ריבית: קבועה ולא משתנה.
  • הצמדה למדד – מסוכן מאוד, הקרן תתפח ותתפח עם השנים.
  • פירעון מוקדם – המסלול הקלאסי בו אנו נאלצים לשלם קנס יציאה לבנקים אם אנחנו מעוניינים למחזר/לסלק את המשכנתא (ייתכנו מצבים בו לא יהיו עמלות פירעון אבל במקרה של מחזור משכנתא לרוב המוחלט יהיה קנס יציאה ולרוב הוא גם יהיה גבוה).
  • רמת סיכון – נמוכה. (הריבית אינה משתנה לעולם ולכן ההחזר לא יעלה עם השנים).

לא המסלול המועדף עלי (גם ריבית שלא זזה, גם צמוד למדד וגם אין אפשרות יציאה מוקדמת).

  1. ריבית משתנה צמודת מדד: דומה מאוד ל"ריבית הקבועה" אך אם שינוי קל.במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית. בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסויים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.

בחינת המסלול:

  • ריבית: משתנה אחת לכמה שנים (בהתאם לסיכום מול הבנק).
  • הצמדה למדד – קיימת וכמו במסלול הקודם, זה רק עושה לנו רע.
  • פירעון מוקדם – ישנה נקודת יציאה קבועה ובנוסף, אם נרצה למחזר/לסלק את ההלוואה לפני מועד הנקודה העמלה לא אמורה להיות גבוהה כל כך (כי היא מחושבת עד הנקודה הקרובה ולא עד סיום התקופה של המשכנתא).
  • רמת סיכון – בינונית. הריבית משתנה אחת לכמה שנים ובנקודה זו ההחזר יכול לעלות.

המסלול ה"משופר" של הריבית הקבועה אבל עדיין עם חיסרון גדול – צמוד למדד.

  1. מסלול הפריים: מסלול משכנתא בו אין הצמדה למדד, ההחזר החודשי מתנהג על בסיס ריבית הפריים.

בחינת המסלול:

  • ריבית – משתנה אחת לחודש
  • הצמדה למדד – אין
  • פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה.
  • רמת סיכון – גבוהה, במידה וריבית הפריים מזנקת, ההחזר החודשי מזנק בעקבותיה ויכול לגרום לכך שלא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.

המסלול המועדף עלי, משלמים ריבית לפי הרמה הנוכחית בשוק (ולא לפי רמה של לפני כמה שנים), אין הצמדה למדד ובעצם הקרן יורדת לעולם ולא עולה כמו בשני המסלולים הקודמים ובנוסף, אין עמלת יציאה וניתן לשנות או להחזיר בכל רגע נתון.

  1. מסלול "ריבית קבועה לא צמודה": מסלול משכנתא בו אין הפתעות. אתם מתחילים עם החזר מסויים ונשארים איתו לאורך כל חיי ההלוואה, הקרן וההחזר החודשי לא עולים לעולם !
    אך יחד עם זאת יש פה חיסרון כי המסלול יקר מאוד, ייתכן ויהיו עמלות יציאה גבוהות מאוד והבנקים מגבילים לקחת את המסלול הנ"ל עבור כל ההלוואה אלא רק על 25% מתוכה.

בחינת המסלול:

  • ריבית – קבועה לאורך כל חיי ההלוואה.
  • הצמדה למדד – אין.
  • פירעון מוקדם – ייתכנו קנסות מאוד גבוהים (מכיוון שהריבית מאוד גבוהה).
  • רמת סיכון – בינונית. מצד אחד הכל קבוע וידוע מראש וכביכול אין סיכון.
    יחד עם זאת, ייתכנו קנסות גבוהים וייתכן שנגלה לאורך השנים כי המחיר ששילמנו על המסלול הנ"ל היה גבוה מאוד.
  1. מסלולי מט"ח (דולר / אירו/ ין יפני): רוב מסלולי המט"ח דומים באופיים, הריבית משתנה בהתאם לריבית בחו"ל (אירופה/ארה"ב/יפן), קרן ההלוואה וגם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין.

בחינת המסלול:

  • ריבית – משתנה אחת לשלושה חודשים / חצי שנה / שנה.
  • הצמדה למדד – אין
  • פירעון מוקדם – ניתן לפרוע כל רגע נתון (לא ייתכנו קנסות אך ייתכן שער חליפין גבוה)
  • רמת סיכון – גבוהה מאוד, תחשבו מה קורה אם לקחתם 200 אלף דולר כאשר שער החליפין היה 3.5 ₪ ולפתע שער החליפין קפץ ל4.5 ₪ (ודרך אגב זה יכול לקרות בהחלט).
    אוטומטית אתם חייבים לבנק עוד 200,000 ₪ – כמו כן באותו רגע גם ההחזר החודשי שלכם קופץ בעשרות אחוזים.

אני מאוד אוהב את המסלול הזה במינון נמוך בתמהיל המשכנתא (עד 10%) וגם במינון נמוך הוא לא מתאים לכל אחד.

לסיכום, ישנם עוד לא מעט מסלולי משכנתאות ש"עומדים על המדף" בבנקים למשכנתאות,
אני לא רוצה להרחיב עליהם כי אני לא חושב שהם נפוצים וחבל לי לבלבל אתכם. הכרת כל אחד מהמסלולים היא חובה לפני שלוקחים משכנתא ובוחרים מה יהיה המשקל של כל מסלול בתמהיל ההלוואה שלנו.