LOADING CLOSE

משכנתא דיור למשתכן ומה שבינם

משכנתא דיור למשתכן ומה שבינם

אחת הבעיות הנוצרות במסגרת התוכנית 'המחיר למשתכן' הוא אפקט הלחץ. מרגע שמקבלים את מייל הזכייה, מוזמנים לכנס רוכשים ומשם החתימה על החוזה והרכישה הם מהירים וקצרים. משכנתא היא הלוואה לטווח מאוד ארוך, ויש להיזהר ולהתאים אותה אלינו. הלחץ גורם לנו לפספס דגשים ולדלג על האותיות הקטנות של החוזים ושל הבדיקות שחשוב שנעשה.

קצת על ההבדלים בין לקיחת משכנתא עבור דירה בתוכנית 'המחיר למשתכן', למשכנתא רגילה:

מהו אחוז  המימון ללוח משכנתא במסגרת דיור למשתכן ? 

אחוז המימון הוא עד 75% כמו במשכנתא רגילה, אך לפי שווי השוק של הדירה ולא על בסיס המחיר של הנכס, זאת בתנאי ששווי הדירה בשוק החופשי אינו עולה על 1.8 מיליון ₪ ובתנאי שהרוכשים יעמידו הון עצמי של לפחות 100,000 ₪.

כיצד נעשית בחירת הפרויקט והדירה במחיר למשתכן ?

עוד טרם ההגרלה, מפורסם המחיר למ"ר, אך גודל הדירה הסופי אינו ידוע, כי זוהי הגרלה, וכן לא תמיד הגדלים המדויקים של הדירות מפורסמים מראש.  מה שיכול להביא לפער מחירים די גדול בין דירות שונות ולזכייה בדירה שגודלה גדול מידי ומכאן מכירה עלול להיות מחוץ לתקציב.

לכן מומלץ לוודא מראש שאכן אנו יכולים לעמוד במחירי רוב הדירות במסגרת הפרויקט ולא בקומץ קטן.

מהו לוח התשלומים במחיר למשתכן ?

קצב התשלומים לקבלן הינו קבוע מראש ולא ניתן למו"מ, לרוב לאחר חתימת החוזה מועברים 7% מעלות הנכס לקבלן. כמו ברכישת דירה מקבלן רגילה.

מהן האותיות האותיות הקטנות  ודגשים למשכנתאות מסוג זה ?

  • רוב הבנקים יבקשו שנשלם את ההון העצמי שלנו טרם לקיחת המשכנתא, אך  ניתן לבקש חריגה ביחוד אם ניתן להוכיח שיש לנו את הכסף .
  • חשוב לזכור כי בזמן בניית הדירה לוקחים את המשכנתא ולעיתים יש לשלם גם שכירות וגם משכנתא, זה דורש היערכות ואפשר לשקול אופציה של גרייס, המוריד עלויות בהווה ומייקר בעתיד.
  • חשוב לבדוק האם ניתן להקדים תשלומים לקבלן, האם פעולה זו חוסכת תשלומים למדד תשומות הבניה
  • כדאי לקבל אישור עקרוני מהבנק מראש וכן לבדוק זכאות למשכנתא. ולנהל משא ומתן עם הבנקים על המשכנתא. פעולות שעלולות יחד לקחת מספר שבועות, אבל חוסכות כסף ולחץ בזמן הרכישה.

אז איך שומרים על תנאי משכנתא במספר פעימות?

בשנים האחרונות יש עליה גדולה בעסקאות הנדל"ן מקבלנים ובייחוד בעקבות תכנית המחיר למשתכן. אך רוכשים רבים לא מצליחים לשלם לקבלנים את כל הכסף מראש- לעיתים בגלל קושי לעמוד בתשלומי משכנתא ושכירות במקביל ולעיתים בגלל התנאים המחמירים של הקבלנים אשר לא מסכימים להקדמת תשלומים. הרוכשים שמבינים כי תנאי המשכנתא בשנים האחרונות הם אידיאליים ולא בהכרח יישארו כך לאורך זמן ולרגע בו ישלמו לקבלן נשארים עם המון סימני שאלה מהי הדרך הטובה ביותר ״למשוך״ את כספי המשכנתא ואיך לפצל אותם בכדי לשמור על ריביות טובות לאורך כל המשכנתא.

כאן בדיוק אנחנו נכנסים לתמונה במטרה לעשות לכם קצת סדר

נכון יהיה להקדים תשלום לקבלן? מה עושים כשאי אפשר? אילו מסלולים משכנתא כדאי לקחת ומתי? בואו ננסה להבין זאת ביחד

אז למה בכלל להקדים תשלום לקבלן?

אף אחד לא אוהב לקחת סיכונים מיותרים, כספים שמובטחים לקבלן חשופים למדד תשומות הבניה וככל שהסכום גבוה כך נהיה חשופים אליו ולשינויו יותר, הקדמת התשלום חוסכת מדד מיותר. בנוסף, משכנתא בריבית של היום היא משתלמת באופן יחסי לפי הנתונים, לפי התחזיות היא צפויה לעלות במהלך השנה או השנתיים הקרובות.

האם נכון לנו להקדים תשלומים לקבלן?

למעשה זה תלוי במקרה.

במקרה שבו הקבלן מוכן לוותר לנו על תשלומי המדד ולנו יש אפשרות לשלם משכנתא כדאי לנו מאוד להקדים כך אנו חוסכים הרי את תשלומי המדד ונרוויח ריבית אטרקטיבית. אך אם אין לנו אפשרות להתחיל לשלם משכנתא, אז לא ישתלם לנו להקדים את התשלומים, אם לא נעמוד בהחזרים תשלומי המדד יהיו חסרי משמעות.

במקרה שבו הקבלן לא מוכן לוותר על תשלומי המדד ולנו יש אפשרות לשלם משכנתא- זה תלוי, מצד אחד אין לנו אפשרות להתחמק מהמדד, אך הריביות האטרקטיביות עדיין נשארות בעינן.

אז איך יודעים אילו מסלולים כדאי לקחת ראשונים ומה לקחת בסוף?

אז כבר בנינו תמהיל משכנתא ועכשיו צריך להחליט מה מושכים קודם?

מסלולים בריבית קבועה, גם צמודה ולא צמודה, סבירות גבוהה לפי ההערכות שכעת נשמר ריבית טובה, גם אם לא נמשוך את כל הכסף ממסלול זה בפעימה אחת, רוב הבנקים פשוט יצמידו את המסלול הקבוע לעוגן כלשהו ובהתאם לעליה או לירידה בעוגן הריבית שלנו תשתנה בהתאם.

יחד עם זאת, העוגן לא תמיד שקוף וברור ללקוח ולכן אני מעדיף שנסיים עם המסלולים האלו כמה שיותר מהר.

בנוסף כדאי לא לשמור לסוף את מסלול זכאות משכנתא- במידה וישנה זכאות, לא בשל תנאי הריבית- אלא יישארו אטרקטיביים במיוחד, כי אם בשל התוקף של הזכאות והחשש כי יפוג עד לשלב המשיכה אם מחכים איתו לסוף. גם אם פגה הזכאות, ניתן לחדש, אך מצב זה גורר עימו סחבת בירוקרטית במקרים רבים.

מסלולי הריביות המשתנות הצמודות והלא צמודות כל חמש שנים יכולות להמתין מעט, אמנם הריבית שלהם תשתנה וזה ידוע מראש, אך העוגן במסלול זה הוא שקוף לרוב וניתן לעקוב ולהבין את מצבי השינויים שלו בקלות ולתזמן את משיכותינו בהתאם.

לסוף נשאיר את מסלול ריבית הפריים. ראשית כי המרווח שנקבל יישמר (מרווח הוא למעשה ההנחה שניתנת לנו על הריבית) ושנית שינויי הפריים ישפיעו על המשכנתא בכל מקרה ואין לנו שליטה עליהם- שכן גובה הפריים נקבע ע"י בנק ישראל בלבד ולפי שיקוליוץ

לסיכום נגיד כי ראשית עלינו להבין אם יש לנו בכלל את האופציה להקדים תשלומים מקבלן, אם כן האם יש לנו את היכולת לעמוד בהחזרי התשלומים מראש? אם שתי השאלות הללו נענו בחיוב אני ממליצים בגדול להקדים תשלומים לקבלן ולהרחיק מאיתנו התעסקויות מיותרות עם מדד המחירים לצרכן, ולהרוויח ריביות ותנאים של היום, משם כל מה שנותר להחליט זה איך ומה כדאי למשוך מתי. ואתם תמיד מעוניינים להרים טלפון לכל שאלה, כי אנחנו מהצד השני עם הרצון לייעץ ועם כל התשובות על הדרך להתאים לכם את המסלולים הנכונים.


אף אחד לא יודע מתי יזכה, כולם יודעים מתי נרשמו, עשו זאת טרם הזכייה ומומלץ אף בייעוץ מקצועי, כך במקום שהפרויקט והלחץ ינהל אתכם, תנהלו אתם את הפרויקט הגדול הזה בחייכם.

כתיבת תגובה