לקיחת משכנתא בעת קבלת קרקע ללא עלות

האם קרקע שהתקבלה ללא עלות יכולה להיחשב כהון עצמי? מתי כן? מתי הבנק לא יכיר בעלות שלה?

למעשה לא כל קרקע שהתקבלה ללא עלות תקבל יחס זהה מצד הבנקים ומצד רשויות המס. ההסבר מציג את קו ההתייחסות המקובל ברוב הבנקים למודלים של קרקע שהתקבלה ללא עלות בכל אחד מהמקרים הללו. 

בעת קבלת קרקע ללא עלות יכולות להיות 4 מצבים שונים:

• הקרקע התקבלה בירושה ועל כן היא הגיעה ללקוח ללא עלות, הוא לא שילם תמורתה.

כאשר קרקע התקבלה בירושה, יש לשלם מס ירושה, אך הבנקים מתייחסים אליה בצורה פשוטה של הערכת שווי שמאית. הבעיות הצפויות הן בתחום המס בעת מכירה או בתחום הרישום על יורש יחיד וכד', לא בעיות משכנתא.

• הקרקע התקבלה ללא עלות מאחר והועברה במתנה מחבר משפחה אחד לאחר, נניח מהורים לילדים. גם במקרה זה הלקוח לא שילם תמורת הקרקע.

כאשר הקרקע התקבלה במתנה, גם כאן יש סוגיות מיסוי שצריך לשים אליהם לב, יש לבחון תאריכי מתנה ומכירה, כמו כן יש צורך לבחון את הרישום של הקרקע על אדם בודד, אך אין לנו סוגיות בתחום הערכות שווי לבנקים ושימוש בקרקע כהון עצמי בעת בנייה עצמית של בית.

• הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים קרקע בתולית במחיר 0 ורק מבקשים מן הלקוח לשלם עבור דמי הפיתוח.

במקרה כזה הבעיה הגדולה ביותר מבחינת היחס של הבנקים לשווי הקרקע לצורך מתן משכנתא. בראש ובראשונה יש לשים לב כי לא תהיה משכנתא על הקרקע בעת רכישה שלה, גם לא על דמי פיתוח. דבר שני ההכרה בקרקע כהון עצמי בתהליך בנייה תהיה בעיתית ותלויה במספר רב של גורמים, לא ניתן להבטיח זאת ואני תמיד הולך על הקו של חוסר הכרה במחיר הקרקע, כך שאני מעדיף לקבל הפתעות טובות ובכך שהבנק יכיר בה ולא הפתעות רעות בכך שהוא לא יכיר בה. יש לבדוק כל מקרה לגופו ורק לאחר מכן ניתן לקבוע במידה מסוימת של וודאות כי הקרקע תוכר לצורך מתן משכנתא כהון עצמי.

הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים את הקרקע במחיר 0 אך לבני משק בלבד, בעוד שיתר הרוכשים משלמים עליה מחיר מלא.

כאשר מתבצעת מכירה במחיר 0 לחלק מהרוכשים בלבד, בד"כ מדובר בבנים ממשיכים הרי שבמקרה זה הבנק יקבל את שווי הקרקע לטובת ההכרה בהון העצמי של הבונים.

• מקרה נוסף הוא רכישת קרקע במכרז בו על אותם קרקעות בעלות שווי שוק זהה משולם מחיר שונה. נניח במקרה ויש צורך להציע הצעה במעטפה ורק 100 הגבוהות ביותר יזכו, כך נוצר מצב בו כל החלקות בעלות שווי שוק זהה אך שולם עליהם מחיר שונה.

כאן ניתן יהיה לקבל משכנתא על הקרקע בהתאם למחיר הרכישה שלה, אך יש לקחת בחשבון שאת תשלום מס הרכישה של 6% יהיה צורך לשלם מהון עצמי בלבד והוא לא יוכר לטובת המשכנתא. עם זאת תהיה בעיה לאחר מכן בשלב הבנייה העצמית לקבל עליה את מלוא המשכנתא הנדרשת כי הבנק יתייחס כאן בהתאם להערכת שווי שמאית שתתבצע בגמר שלב היסודות בלבד ותיקח בחשבון לא את עלות רכישת הקרקע במכרז אלא את שווי הקרקע המוערך נכון לאותו רגע. לכן עדיף להיכנס לעסקה כזו עם עודף בהון עצמי.

אני תמיד אומר כי בנייה עצמית ורכישת קרקע לא נועדה לחסוך כסף, ולא נועדה לאנשים ללא הון עצמי. היא נועדה לאנשים להם יש מספיק הון עצמי והם רוצים לבנות בית שיהיה מתאים להם, כלומר הם מוכנים לשלם עבור התאמת הנכס לצרכיכם. לכן יש לקחת בחשבון צורך בהמון הון עצמי שיידרש בתהליך הבנייה, זו איננה רכישת דירה קלאסית.