מה זה – מס שבח?

מס שבח – מה זה? כיצד ניתן לתכננו ולהפחיתו?

כחלק ממדיניות המיסים במדינת ישראל, חלה חובת מס על כל אזרח בישראל במגוון תחומים.

כולנו מכירים את הנושא בעיקר כמס הכנסה ומס ערך מוסף הלא הוא המע"מ השגור בפי כולנו.

רובנו לא בקיאים מהם המרכיבים ואופן החישוב של המס אותו אנו משלמים בכל חודש.

בהתאם לכך ישנם עוד מיסים המשולמים על ידינו ללא כל ידע ספציפי לגביהם מלבד היותם חובת תשלום מצידנו למדינה.

מהו מס שבח ?

על פי סעיף 6ב לחוק מיסוי מקרקעין ,שבח הוא הרווח הנוצר מהפרש שבין שווי המכירה ביום המכירה לבין שווי הרכישה ביום הרכישה. על פי החוק על השבח הנ"ל מוטל מס , זהו מס שבח.

החוק מטיל מס על רווח ממכירת כל סוג  מקרקעין כגון דירת מגורים, חנות, מגרש ועוד…

דוגמא פשוטה :

רכשנו נדל"ן כלשהו החייב במס שבח בינואר 2014 בשווי₪1,000,000 ומכרנו אותו באוקטובר 2018  ב-₪1,500,000 , על הנייר הרווחנו 500,000 ₪.

על הרווח של ה-₪500,000 אנו חייבים במס שבח.

בחוקי מיסוי בכלל ובחוק מיסוי מקרקעין בפרט נעשים שינויים ותיקונים רבים והאחרון שבהם – תיקון 76 לחוק שביצע מהפכה של ממש ושינה בין השאר את מסלול הפטור והחיוב במכירת דירת מגורים מיום 1.1.2014

מוכרים רבים המבצעים עסקאות נדלן טועים לרוב וחושבים שעורך הדין המטפל בעסקת המכירה בקיא בכלל פרטי חוק המיסוי ויידע לומר להם כיצד ניתן להפחית את תשלומי מס השבח וגם ינחה אותם מה ואיך לבצע.

למעשה הרבה מעורכי הדין, המייצגים בעסקאות מקרקעין, אינם בקיאים מספיק בחוק מיסוי מקרקעין ואינם מודעים כלל להוראות הכלולות בו המפנות לפקודת מס הכנסה. תפקידו העיקרי של עורך הדין הוא להבטיח כי המוכר המבצע את העסקה יקבל את מלוא התמורה בטרם העברת החזקה לקונה לרישום על שמו.

לרוב, החיוב במס על השבח מוגש למוכר על ידי עורך דינו בעסקה. יכול ותהיה שומת מס נוספת על המוכר במידה ומנהל מיסוי המקרקעין בדק ומצא חבות נוספת מכיוון שהחישוב שנעשה לא היה נכון וייתכן כי השומה הנוספת מוצדקת ויש לשלם גם אותה.

במידה וישנה הסתייגות מהתשלום עבור מס השבח, יש להגישה עד 30 יום ממועד הנפקתה על ידי רשות המיסים ולא תמיד יש ברשות המוכר את הידע והזמן להתעסק בנושא ולרוב הוא משלם תשלום יתר לחינם.

על מנת להכין שומה עצמית בעסקת מקרקעין נדרש ידע רב, מקצועי ומקיף. המשמעות היא חישוב נכון ומדויק הדורש בקיאות בחוק מיסוי המקרקעין שנחשב לאחד מהחוקים המסובכים ביותר, בנוסף נדרשת בקיאות בהוראות פקודות מס הכנסה. הוראות אלו שכאמור לא מוכרות לכולם יש ביכולתם להפחית את חבות המס הנדרש לתשלום.

שירות זה שבסופו מוגשים דוחות מסודרים לפקיד השומה לצורך הפחתה במיסוי המקרקעין ניתן על ידי אנשי מקצוע כגון רואה חשבון, יועץ מס, יועץ כלכלי וכדומה ואינו חלק מתחום מומחיותו של עורך הדין המייצג את המוכר.

כאשר מגישים למנהל מיסוי מקרקעין שומות שהוכנו על ידי עורכי דין מייצגים שלא בקיאים בחוק ובהוראות הנ"ל התוצאה כאמור הינה תשלום מס גבוה ומיותר. תשלומים אלו יכולים להגיע לאלפי או עשרות אלפי שקלים.

המשתמע מדבריי הוא שישנן נסיבות שבהן ניתן להפחית את נטל המס על השבח במגוון דרכים.

כיצד ניתן לתכננו באופן נכון ולהפחיתו ?

• חישוב המס על השבח נעשה עם ביטוי לפריסה של שבח המקרקעין עד ל-4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה.
• חישוב המס על השבח הנותן  ביטוי להכנסות המוכר/ת בשנת המכירה.
• חישוב המס בפריסה באמצעות מחשבון מס שבח / סימולטור מס שבח שמותאם לביצוע של חישוב המס בפריסה.
• חישוב המס על השבח נעשה עם חלוקת התמורה מהמכירה ושבח המקרקעין בין בני הזוג בתא המשפחתי, תוך ניצול נסיבותיו האישיות של כל אחד מבני הזוג לתשלום מס מופחת בהתאם למדרגות המס של כל אחד מבני הזוג.
• חישוב המס על השבח באופן המביא בחשבון  את הפסדי ההון הניתנים לקיזוז כנגד שבח המקרקעין ובכלל זה הפסדים ממימוש ניירות ערך והפסדי הון אחרים.
• חישוב המס על השבח באופן הנותן ביטוי לנקודות זיכוי שלא נוצלו על ידי המוכר בשנת המכירה ועד 3 שנים שקדמו לה.
• חישוב המס בפריסה של השבח מביא לידי ביטוי זכאות רטרואקטיבית של מוכרים לפטור ממס על הכנסות מיגיעה אישית / הכנסות מעסק עקב נכות.
• ברוב המקרים בהם מגישים שומת מס למנהל מיסוי מקרקעין בחישוב המס בפריסה, רשות המיסים לא נותנת הסכמה לפריסת השבח גם לשנת המכירה. הסיבה כאמור היא חוסר הידע של מהל מיסוי המקרקעין לגבי היקף הכנסתו של המוכר בשנה בה נמכר הנכס. על מנת לבצע את הטיפול באופן נכון יש להגיש בשנה העוקבת לשנה בה נמכר הנכס דו"ח על הכנסות ובכלל זה שבח המקרקעין וביצוע חישוב מדויק בפריסה אופטימאלית של שבח המקרקעין

• כל הסיבות המפורטות לעיל נשמעות להרבה מכם כשפה לא ברורה , אפתיע ואומר שלא רק לכם , אם ניקח עורך דין אקראי ונשאל אותו ,סביר להניח שהוא לא יכיר את רוב הסיבות שמניתי.

• באופן הזה מוגשות לרשות המיסים שומות עצמיות אשר לא נותנות ביטוי אמיתי לחוב במס על שבח מקרקעין, ואתם והציבור משלמים סכומי עתק ושלא לצורך.

לסיכום

• כאשר אנו מרגישים לא טוב אנו נלך לרופא או מטפל אלטרנטיבי על מנת לקבל ייעוץ כיצד לטפל בעצמנו ולא נלך לדואר על מנת להתייעץ עם הדוור.

  המלצתי היא לשמור על אותו עקרון  גם בעסקת  בנדל"ן. יש להתייעץ ולבצע את העסקאות שלנו בליווי של אנשי מקצוע מנוסים ובקיאים בתחום, בייחוד שלרובנו ביצוע עסקאות נדל"ן מבוצע פעמיים או שלוש בחיים. אנו נמצאים כאן על מנת ללוות לייעץ ולבצע את התחשיבים ותיקוני השומה/ הגשת השומה בשבילכם.