לאחרונה יצא מוצר חדש בתחום המשכנתאות – והוא המשכנתא הפנסיונית. המוצר הנ"ל קיים כיום בבנק המזרחי ובחברת כלל ביטוח.
מדובר למעשה ב "משכנתא הפוכה" המוכרת מחברות הביטוח .
המשכנתה הפנסיונית מציעה למעשה מסלולי משכנתאות המיועדים ומותאמים לבני הגיל השלישי,
ולמטרות בני הגיל השלישי. לדוגמא: הלוואות בלון עד ל-15 שנה, גרייס לתקופה ארוכה, ומשיכת ההלוואה בצורה של אפשרות להכנסה חודשית דרך כרטיס אשראי( יעודי ) – בבנק בלבד .
המטרה
שוק האשראי לדיור נועד במקורו, באופן מפתיע, לצורך רכישת דירות. בשנים האחרונות אנחנו רואים מגמה הולכת וגדלה של שימוש בהלוואות לדיור לצרכים נוספים כמו מחזור חובות, מימון חתונות, עזרה לילדים, ועוד לפי נהלי בנק ישראל גם הלוואות לצרכים אלו מוגדרות כהלוואות לדיור, במידה וניתנו בשעבוד דירת מגורים.
אלא שבתוך כל זה לא ניתן עד היום מענה לבני הגיל השלישי, הסיבה הינה שהבנקים למשכנתאות בישראל מתקשים מאוד, ובצדק, לתת הלוואות לאנשים עם הכנסה מקצבה, שאינם ברי ביטוח, ובלי אפשרות ציבורית/אתית לפנות אותם מהבית. כלומר בני הגיל השלישי לא יכלו במערכת הבנקאות המסורתית לקבל מענה אשראי מספק למשל לצורך מעבר לדיור מוגן, טיפולי בריאות יקרים ועוד.
המטרה של מוצר החדש הינה לתת מענה דווקא לבני הגיל השלישי, לצרכים המאפיינים את אותו שלב בחיים. וכל זאת במסגרת הבנקאות המסורתית, או במקרה שלנו במסגרת ההלוואות לדיור.
מה כל כך מיוחד במשכנתא הפנסיונית ?
הרקע לשאלה הוא העובדה שאחרי הכל מדובר במשכנתא לכל דבר ועניין, וגם המשכנתא הפנסיונית נכנסת תחת תנאי הרגולציה של הלוואות לדיור. כלומר, מדובר במוצר שכל בנק למשכנתאות יכול לתת ממחר בבוקר, ונכנס תחת ההגדרות הרגילות שכולנו מכירים.
יחד עם זאת מדובר במהפכה של ממש, לפחות בצד המחשבתי, וככל הנראה גם בצד הכלכלי:
1 .הנכונות של הבנק לתת משכנתאות לבני הגיל השלישי, מגיעה עם שינוי ההסתכלות על אותם הלווים.כלומר במשכנתאות אלו הבחינה של התיק תיעשה בעיניים חדשות, ע"י כח אדם ייעודי, תחת תפיסת עולם שונה במקצת, מתפיסת העולם אליה אנו רגילים בבחינת תיקי משכנתאות קלאסיים .
2 .אין צורך בביטוח חיים. לא ללווים ולא לערבים.
3 .פריסת התשלומים יכולה לכלול גרייס או בלון לתקופה של עד 15 שנים.
תנאי ההלוואה
הבשורה המשמעותית מגיעה בלוחות הסילוקין (החזר קרן ההלוואה). כאשר הבנק מציע אפשרויות לפריסת חוב חדשניות:
- בלון מלא עד 15 שנים
- בלון חלקי עד 15 שנים
- שפיצר ל-30 שנה, עם גרייס חלקי עד ל-15 שנים
- שפיצר ל-30 שנה, עם גרייס מלא עד ל-15 שנים
- תוספת גמישה להכנסה" .
- אחוזי המימון ניתנים עד ל-%45 משווי הנכס בזמן חתימת הסכם ההלוואה. בהתאם לנהלים, במקרה של בלון או גרייס מלא – לוקחים לצורך חישוב אחוזי המימון את גובה החוב בסיום תקופת הגרייס (ללא התחשבות במדדים עתידיים).
- המשכנתה הפנסיונית ניתנת במספר מסלולים יעודים בלבד :ריבית פריים,ריבית קבועה צמודה , ריבית קבוע ולא צמודה (ללא משתנות או מט"ח). ומכיוון שמדובר במשכנתא לכל דבר, הרי שבכל הלוואה שמעל 120,000 ,₪ חלק ההלוואה שניתן לקחת בפריים מוגבל לשליש.
- תקופת הגרייס הינה עד חצי מתקופת ההלוואה, כך שאם לוקחים הלוואה ל-20 שנה, ניתן לקחת גרייס עד ל-10 שנים.
- הריביות המוצעות למשכנתא הפנסיונית עומדות על כ-%5 במסלול הצמוד, %5.6% – 6 במסלול הלא צמוד,ובמסלול הפריים עוגן + %3.
תוספת גמישה להכנסה
המסלול החדשני ביותר הינו 'תוספת גמישה להכנסה'. מדובר למעשה בהלוואה שאינה ניתנת בפעם אחת, אלא ניתנת בחלקים במשך התקופה המבוקשת, אחת לחודש, עד מקסימום 15 שנה.
ההלוואה ניתנת בכרטיס אשראי עם מסגרת חודשית קבועה, אשר ניתן למשוך בכל חודש במזומן דרך הכספומט,או לקנות באופן ישיר באמצעות הכרטיס, כמו בכרטיס אשראי מסוג דיירקט )כל רכישה מופיעה בחיוב מידי, ואין אפשרות לפריסת תשלומים(.
- הלוואה זו ניתן לקחת במסלול אחד בלבד. כלומר, לא ניתן לחלק אותו בין המסלולים האפשריים.
- כל סכום שלא נוצל בחודש נוכחי, מצטבר וניתן לשימוש בחודשים לאחר מכן, עד לסוף השנה. אחת לשנה (בהתאם לחודש בו חתמו על הסכם ההלוואה), מתבצע 'איפוס של החשבון' ולא ניתן יותר להשתמש בכספים שנצברו ולא נמשכו.
- המסלול ניתן בתכנית עם גרייס מלא בלבד. כלומר עד לסיום התקופה בה נמשכים המשיכות אין כל תשלום. עם זאת ניתן להמשיך את תקופת הגרייס גם לאחר שנפסקו המשיכות החודשיות, וזאת עד למחצית
- מתקופת ההלוואה הכוללת, למשל: ניתן לקחת הלוואה ל-30 שנה, כאשר במשך 10 השנים הראשונות ניתן למשוך סכום חודשי קבוע,לאחר מכן במשך 5 שנים נוספות אין תשלום כלל, ולאחר מכן מתחיל החזר ההלוואה בלוח סילוקין שפיצר.
- למען הסר ספק, חיוב הריבית הינו רק עבור הסכומים שנמשכו בפועל, ולא עבור העמדת המסגרת.
- הריביות וסגירת פינות:
- במסגרת מתן המסלול נפתח חשבון עו"ש ייעודי (ללא עמלות או פעולות נוספות) שנרשם על כל
- הלווים והערבים יחדיו
- אפשר להנפיק יותר מכרטיס אשראי אחד, וכן אפשר להנפיק כרטיס אשראי גם עבור הערב
- (כזכור יש גם מציאות של היפוך לווים, או נטילת הלוואה לצורך עזרה לילדים).
- במידה ואחד הלווים נפטר – נסגרת האפשרות למשיכת כספים נוספים (יש לכך משמעות גדולה
- בהחלטה האפשרית להכניס את ההורים לערבים ממשכנים, ואת הילדים כלווים).
- כל רכישה במהלך החודש מחייבת את חשבון העו"ש באופן מיידי (דיירקט(. החוב שנוצר צובר ריבית עו"ש (בערך פריים + %3) עד לסוף החודש – אז הופך החוב שנוצר בגין כל הרכישות
- במהלך החודש כמשנה במשכנתא.
- לאיזה מטרות ניתנת ההלוואה
מכיוון שאחרי הכל מדובר על משכנתא רגילה לכל דבר ועניין, אין מגבלה רשמית על מי יכול לקבל אותה. אבל כמובן שהמקרה אמור לעמוד במטרות המוצר. למשל, אין גיל כניסה מינימלי )כמו בכלל לדוגמא(, כך שבעיקרון גם אדם יוצא קבע בן 57 , ויש היגיון כלכלי לעסקה התואם את מטרת המוצר – יקבל משכנתא פנסיונית.
מכיוון שהמוצר מיועד לבני הגיל השלישי ניתן לקחת את ההלוואה למטרות שעד היום הבנק נמנע יחסית מלתת בעבורן. לדוגמא, ניתן לקחת משכנתא פנסיונית לצורך מעבר לדיור מוגן, שיפוץ והתאמה של הבית לניידות מיטבית, ולצורכי בריאות. כמו כן ניתן לקחת את המשכנתא הפנסיונית לצורך רכישה של נכס מגורים, מחזור של משכנתא קיימת, ואפילו לצורך סגירת/מיחזור הלוואות )שאינן בפיגור(.
מטרה ייחודית שמקובל לקחת בעבורה הלוואה, עזרה לילדים ברכישת דירה או לצורכי חתונה – אפשרית במשכנתה פנסיונית, אך במקרה כזה אישור ההלוואה יבחן לעומק על מנת לוודא שההורים עומדים בלב שלם מאחורי המהלך, שאין חלילה ניצול של מצבם, ושאין פגיעה אפשרית בילדים האחרים (שעלולים בעתיד לבוא בטענות לבנק).
לא ניתן לקחת משכנתא פנסיונית לצורך עסקי, או לצורך מינוף ורכישת נכס להשקעה.
