בואו נעשה קצת סדר בנושא מיסוי בגין השכרת דירות למגורים בשכירות חודשית בישראל .
הכנסה מהשכרת מקרקעין בכלל ומשכר דירה בפרט, הינה הכנסה פאסיבית ולכן אם לא מנצלים את אפשרויות המיסוי המקלות (מס' 2 ו-3 להלן) המס השולי מתחיל ממדרגה גבוהה של 31% (מדרגות המס המוטבות הינן רק להכנסה אקטיבית או להכנסה של בני 60 ומעלה).
מסלולי המיסוי של הכנסות משכר דירה למגורים מתחלקים ל- 3 מסלולים לבחירת הנישום, בכל שנה ניתן לבחור אפשרות שונה מחדש :
- מס שולי – זוהי למעשה ברירת המחדל. מס שולי במדרגה גבוהה – 31% (עבור מי שמתחת גיל 60) על ההכנסה נטו מדמי השכירות. יתרון: ניתן לקזז כל הוצאה שקשורה לדירה (לרבות מיסים עירוניים, תיקונים, פחת, שכר טרחת עורך-דין וכו׳); חיסרון: שיעור מס גבוהה בד"כ.
- מס מופחת – סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר לשלם 10% מסכום ההכנסות ברוטו. התשלום צריך להתבצע עד 30 יום מתום שנת המס, למעט מקרים בהם הנישום משלם מקדמה באותה שנת מס (עצמאים למשל). יתרונות: דיווח באפשרות זו (עד הכנסה שנתית בסך 339,000 לשנת 2019) מבטל את חובת הדיווח השנתית במקרים בהם הנישום אינו חייב בדיווח בגין הכנסותיו האחרות (לדוגמה אדם שהכנסותיו היחידות הן כשכיר ומהשכרת דירות). חישוב פשוט ומהיר ואין תקרה. חיסרון: לא ניתן לקזז הוצאות, אין פטורים ואין זיכוי בגין המס שחל על הכנסה במסלול הזה.
- פטור עד תקרה מתואמת – הכנסות עד לסכום של 5,100 (בשנת 2020) לחודש פטורות ממס. לכן זה גם המסלול המועדף בד"כ למי שעומד בתקרה. צריך לשים לב שהחישוב נעשה על בסיס חודשי וזאת על אף שבדיווח השנתי רושמים רק את הסכום המצטבר השנתי. תקרה מתואמת – המונח הזה אומר שעל כל שקל הכנסה מעבר לתקרה (5,100), מורידים את סכום התקרה בשקל עודף.
מה המשמעות ? אסביר באמצעות דוגמה. אם שכר הדירה הינו 6,000 ₪ בחודש, משמע אנחנו עוברים את התקרה ב 900 ₪ (6,000-5,100) ולכן התקרה יורדת ב -900 ₪, כלומר התקרה המתואמת תהיה 4,200 (5,100-900). הסכום שמעבר לתקרה המתואמת (1,800 ₪ בדוגמה שלנו) ימוסה במס שולי גבוה. אין חשיבות לכמות הדירות המושכרות (אבל צריך להתחשב בדגשים מטה) רק לסכום ההכנסה מההשכרה. אם עוברים את התקרה ניתן לדרוש קיזוז של ההוצאות באופן יחסי לחלק שממוסה במס שולי גבוהה ( על פי הדוגמה 1800/6000 = 30% ולכן ניתן לדרוש רק 30% מההוצאות ). יתרון: פטור ממס במקרים רבים בהם קיימת דירה אחת שמושכרת או חלק ממנה (במקרה של דירה עם יותר מבעלים אחד). חסרונות: החישוב צריך להיות על בסיס חודשי, כך שאם מתקבל 6,000 ₪ במשך 10 חודשים מתוך השנה יחול מס על הסכום החודשי שמעבר לתקרה (כפי שמוצג בדוגמה לעיל).
מספר דגשים חשובים:
- יעוד למגורים ושימוש למגורים: בכדי להשתמש באפשרויות של מס מופחת ופטור ממס, דירת המגורים צריכה להיות מיועדת למגורים וגם מושכרת למטרת מגורים וזה צריך להיות רשום באופן מפורש בהסכם השכירות! לדוגמה – דירת מגורים שמושכרת לצורך משרד או קליניקה תמוסה רק באפשרות הראשונה וכך גם מקרקעין אחר שאינו מיועד למגורים על אף שהשוכר משתמש בו לצורך מגורים.
- בסיס מזומן: שכר דירה למגורים ממוסה על בסיס מזומן, קרי, במועד שבו הוא התקבל. כך שאם משלמים לכם מראש עבור שנתיים – תצטרכו לדווח על כל ההכנסה באותה שנת מס שבה היא התקבלה.
- שילוב בין האפשרויות: לגבי דירה אחת – לא ניתן להשתמש בפטור ממס ביחד עם המס המופחת על החלק שחייב במס שולי. עם זאת במידה ויש כמה דירות והשתמשנו בפטור ממס מאחת או יותר מהן, בדירות שלא נעשה לגביהן שימוש בפטור ניתן להשתמש באפשרות של מס מופחת. לדוגמה – לאדם יש 4 דירות שכל אחת מושכרת ב- 6,000 ₪ לחודש, עבור הדירה הראשונה הוא משתמש בפטור (כמובן שיש תקרה מתואמת) בגין ההכנסות משאר 3 הדירות הוא יוכל להשתמש באפשרות של מס מופחת.
- השכרת יותר מ-5 דירות וסיווג ההכנסה כהכנסה מעסק: פסיקה של בית המשפט העליון בעניין לשם ובירן (שני ערעורים שאוחדו) מהתקופה האחרונה הביאה את רשות המסים לפרסם את עמדתה לגבי לכמות הדירות שהשכרתן תסווג כהכנסה מעסק בניגוד להכנסה פאסיבית כמקובל מהשכרת דירה. לפי עמדת רשות המסים אדם אשר משכיר עד 5 דירות יראו בהכנסותיו כהכנסה פאסיבית. בין 6-10 דירות – המקרה יבחן לפי נסיבותיו. מעל 10 דירות – יראו בהכנסות מהשכרה כהכנסה מעסק.
הערת הכותב :
- מאמר זה הינו מאמר דעה בלבד, אין לראות במאמר זה כיעוץ מס ויש להיוועץ ברו"ח ו / או בעו"ד מומחה למיסוי מקרקעין בכל קבלת החלטה .
