משכנתא לרוכשי דירה ראשונה

משכנתא לרוכשי דירה ראשונה

עוד לפני שמתחילים לחפש דירה, ישנם כמה כללים בסיסים שאותם עלינו לדעת בבואנו לקבל החלטה:

בנק ישראל קובע כי ההון העצמי לרכישת דירה יעמוד על לפחות 25% משווי הנכס .
• בנק ישראל קובע כי בנק יאפשר מתן משכנתא רק ללווה שיחס ההחזר שלו לא יעבור 40% מימון – וברוב המקרים 33% .
• על הלווים להיות לווים ללא הגבלות אשראי .


רוכשי דירות רבים מגיעים לתהליך חיפוש הדירה מבלי להכיר את המגבלות הבסיסיות בהוראות בנק ישראל.
כדי לקבל החלטות בשוק הנדל"ן והמקרקעין, עלינו להכיר את המגבלות הרגולטוריות ולהבין מהם תנאי הסף עוד לפני שמתחילים בחיפושים. כדאי לדעת, למשל, כמה הון עצמי נדרש, אם בכל רמת שכר אנחנו יכולים להתחייב לכל החזר, לכמה שנים ניתן לפרוס את ההלוואה ועוד.
לדירה ראשונה תידרשו להביא מינימום 25% מערך הנכס. במקרים שבהם אתם מגיעים למימון מקסימלי, מומלץ לערוך שמאות ולוודא כי ערך הנכס תואם למחיר הקנייה שאחרת תאלצו להשלים את ההפרש מכיסכם ( הריק ממילא ) , במידה והשמאי יעריך את הנכס בפחות מסכום הקנייה, הבנק יכיר בהערכת השמאי על פני מחיר החוזה, ועל בסיסה יעמיד את האשראי .
מחיר למשתכן
במחיר למשתכן העניקה המדינה הטבה וקבעה שהרוכשים יוכלו לקבל 90% מימון ממחיר הרכישה, שהוא למעשה 75% מימון מערך הדירה בשוק החופשי. המגבלה היא לנכס בשווי של עד 1.8 מיליון שקל, והרוכשים נדרשים להביא כהון עצמי מינימום 10% ממחיר הקנייה ולא פחות מ 100,000 ₪ .

יוצא שרוכשי דירה ראשונה במחיר למשתכן יכולים לקבל 90% ממחיר הרכישה, שהם 75% מערך הדירה בשוק החופשי.
יחס ההחזר מתוך ההכנסה
יחס זה הוא היחס שבין ההחזר החודשי במשכנתא לבין ההכנסה הפנויה ( ההכנסה נטו, בניכוי כל ההתחייבויות – למשל : הלוואות או תשלום מזונות שההתחייבות בגינן מעל 18 חודשים ) .
הכלל היבש המצוי בהוראות של בנק ישראל קובע שיחס ההחזר לא יעלה על 50% מההכנסה נטו, אך בפועל אף בנק לא יאפשר זאת , רוב הבנקים יאפשרו יחס החזר של עד 40% ובמידה ומדובר בלקוחות מוחלשים ( צעירים , בעלי הכנסות נמוכות , הורים יחידניים ) יוגבל יחס ההחזר לרמה של 33% – 35% .
אורך חיי ההלוואה.

שילוב זכאות בהלוואה
לרכושי דירה ראשונה ויחידה שמורה הטבה נוספת בדמות הלוואת זכאות , הלוואה זו מורכבת בחלק מהישובים מהלוואת הזכאות ומהלוואת מקום ( לה סייגים של גודל דירה ) . סכום הזכאות נקבע על פי דרוג המשקלל מצב משפחתי , גיל , מספר אחים , שירות צבאי , ושירות מילואים . ריבית הלוואת הזכאות הינה לרוב ריבית אטרקטיבית והיא נקבעת בכל חודש על פי נוסחה של 0.5% – מעלות הריבית הממוצעת לאותה תקופה . ההלוואה ניתנת במקטעים של 5 שנים במצלול קבוע צמוד מדד , היא ניתנת לסילוק ללא קנסות או עמלות פירעון מוקדם . ומגלמת בתוכנה עוד הטבה והיא במקרה של חדלות פירעון זמנית , אפשרות לפנות לועדה בין בנקאית שתאפשר פריסה מחדש של החוב ללא מעורבות של כונס נכסים .


לא ניתן לפרוס הלוואה ליותר מ-30 שנה. ולרוב הדבר תלוי כמובן בגיל הלווים כאשר עפ"י רוב לרוכשי דירה ראשונה יוגבל משך ההלוואה עד לגיל 75 ולרוכשי דירה שניה ומעלה עד לגיל 80 .