משכנתא למשפרי דיור

משכנתא למשפרי דיור

אז ישבתם וקיבלתם החלטה לשדרג את הנכס.
מעוניינים למכור את הקיים ולרכוש אחר , רוצים קרקע ? רוצים יותר גדול ? רוצים יותר חדש ? זה לא באמת משנה הדבר שחשוב הוא להבין כי עסקה משולבת / שרשרת שכזו מצריכה תכנון מקדים ונכון במימון העסקה.
 
לפני שניגשים לצעד המשמעותי, חשוב להכיר את האפשרויות העומדות בפניכם בכדי שתוכלו להימנע ממכשולים בלתי צפויים ואחר מכן ליהנות בנחת מבית גדול ונוח יותר.
 
🔸להרוויח את הטוב שיש לנו במשכנתא – גרירת משכנתא
גרירת משכנתא היא שמירה על תנאי המשכנתא הקיימים לנכס החדש. מרבית משפרי הדיור לא מודיעים בכלל לאפשרות הזו ולכן אם יש לכם משכנתא קיימת, שמורה לכם האפשרות לגרור אותה ולשמור על תנאיה חשוב שתכירו אופציה זו מאחר והיא מגלמת בתוכה אפשרות לשמור על תנאים טובים שקיבלתם בעבר ששווה לשמר. במרבית הבנקים עשויים שלא להזכיר שהאופציה הזו קיימת, מהסיבה הפשוטה שמבחינתם זו עבודה ללא כל רווח חדש. יחד עם זאת, בנק ישראל קבע כי בנק לא יכול לסרב לגרירת משכנתא אלא אם הבנק עלול להיפגע מהפעולה, לדוגמה פגיעה בטיב הביטחון של הבנק ( שינוי לרע באחוז הבטוחה בעסקה כתוצאה מירידת ערך הנכס).
במידת הצורך אפשרי בהחלט גם להגדיל את המשכנתא במקביל לגרירה, לפעולה זו יש יתרונות בכך שאנו שומרים על תנאים קיימים טובים שיכול להיות כבר לא קיימים בשוק. אך גם יש חסרון מרכזי , היכולת שלנו לנהל משא ומתן על התנאים מוגבלת, כי אנחנו כבר "שבויים" בבנק הנוכחי.
 
🔸ואם אנו מעוניינים לשמור את המשכנתא אבל אין לנו נכס חלופי?
אם עדיין לא מצאת את דירה החלומות הבאה שלכם ואתם מעוניינים להמשיך עם תנאי המשכנתא הקיימים, תוכלו לגרור את המשכנתא לפיקדון זמן קצר (פז"ק) = "הקפאת משכנתא". בפעולה זו השעבוד עובר מהנכס (הכרחי בעת מכירת דירה) לחשבון סגור עם סכום כספי בגובה המשכנתא בתוספת % – 10%, הבטוחה של הבנק היא הכסף שלכם כאשר ברכישת הנכס החלופי תוכלו לגרור את הכסף מהפיקדון לנכס החדש. חשוב לדעת שבמקרה שכזה אתם תמשיכו לשלם את המשכנתא כסדרה.
 
🔸מה עם מענק פריפריה ?
המדינה מעודדת מגורים בפריפריה ומעניקה לזכאים הרוכשים את דירתם הראשונה מענק, לאורך השנים סכומי המענק משתנים (כיום זה נע בין 40-60 אש"ח). את הזכאות לקבלת מענק מקום ניתן לבדוק דרך אתר משרד הבינוי והשיכון שנותן את האפשרות לקחת את המענק דרך הבנקים למשכנתאות.
אם המשכנתא כוללת בתוכה "מענק מותנה" יש לוודא כי הנכס הנרכש עומד בתנאים למענק, לדוגמא מענק פריפריה, ניתן יהיה לגרור אך ורק לנכס בפריפריה במיקום שהיה זכאי לקבלת אותו מענק. גם מענק ניתן לגרור לפז"ק אך במקרה הזה הוא יוגבל בזמן, אך היות וגובה המענק קטן עם הזמן, מומלץ לבצע את ההקפאה, ולא לסלק מיד עם מכירת הנכס.
 
🔸מהם אחוזי המימון שניתן לקבל ברכישת נכס חלופי ?
בנק ישראל מבדיל בין רוכשי דירה יחידה לבין רוכשי דירה חליפית. בדירה יחידה ניתן לקבל משכנתא של 75% מימון ובדירה חליפית רק 70% מימון, ולכן אם גובה המשכנתא קריטית, חובה למכור את הנכס הקיים לפני רכישת הנכס החדש וזאת בכדי שיוגדר כדירה יחידה.
 
🔸מה קורה במצב שאני ממש רוצה להתקדם בעסקת רכישה אך עדין לא מכרתי את הדירה שבבעלותי ואין לי הון זמין מלבד הבית?
במידה ואין לכם משכנתא או שהמשכנתא הנוכחית מהווה פחות מ – 50% משווי הנוכחי של הנכס תוכלו לקבל הלוואת גישור על הנכס הקיים, שתמשמש כהתחלת הון עצמי. באמצעות הלוואת הגישור תוכלו להעביר את התשלום הראשון לרכישת הנכס החלופי, הלוואה זו מוגבלת עד 50% משווי הנכס הקיים (כולל המשכנתא הקיימת).
את ההלוואה הזו ניתן לקבל לרוב בדחייה של עד 24 חודשים ( לעיתים ואצל חלק מהבנקים עד 36 חודשים ) .
היתרון הוא שתוכלו להתקדם בעסקה שאתם חושקים בה, מבלי להיות לחוצים למכירת הדירה הקיימת ולא תאלצו להתפשר במחיר. לעומת זאת, יש לזכור כי זמן חיי ההלוואה מוגבל ולכן יכול להיות שתהיו בבעיה אם תצליחו למכור את הנכס הקיים בזמן המוקצב.
 
🔸תמיד יש עלויות נוספות – קחו אותם בחשבון!
שימו לב שבתכנון המהלך לקחתם בחשבון את כל העלויות הנלוות הכרוכות בעסקה ושאכן יש לכם מספיק כסף לטובת ביצוע העסקה, כך למשל תצטרכו לשלם שכר טרחה לעורך דין, מס רכישה, שמאות, הובלה, תשלום דמי פתיחת תיק משכנתא ואגרות. כמובן שתרצו גם להשקיע בבית החדש בריהוט או שיפוץ והתאמות, כל אלו יכולים להסתכם בעשרות אלפי עד אות בודדות של אלפי שקלים תלוי בשווי העסקה. חשוב שתנהלו רישום מסודר ותוודאו שלקחתם הכל בחשבון מבעוד מועד.
 
יותר ממומלץ להיעזר באיש מקצוע שישכלל את כל הפרמטרים והכדאיות לגרירת המשכנתא ויסייע לכם בקבלת ההחלטה החסכונית והמתאימה ביותר.
בשביל זה אנחנו כאן !