משכנתא לבניה עצמית

משכנתא לבניה עצמית

משכנתא לבנייה עצמית שונה ומורכבת יותר מנטילת משכנתא רגילה למגורים וכניסה לבית קיים

המשכנתא מטבע התקדמות הבניה ורכישת מגרש לבניה והוצאת היתרים מורכבת ממספר רב של שלבים ולכן הלווים בה חשופים לשינוי הריבית לאורך התקופה .

מימון הקרקע
ככלל ניתן לקחת מימון מקסימאלי סך 75% לחסרי דיור שזוהי דירת הראשונה, ו-70% למשפרי דיור- אלו שמתחייבים למכור את הנכס הקיים ולעבור לדירה העתידה להבנות. אך בניגוד למה שהיה קיים בעבר, קיום הבנק מודע וערוך לסיכונים של קניית הקרקע ונותן ככלל עד70% בכדי לשמור לעצמו "רזרבות" מימון בזמן הבנייה.

מימון הבנייה
בניגוד למימון הקרקע, בעת נטילת משכנתא לצורכי הבנייה מחשבים את אחוז המימון משווי הנכס העתידי אך ללא רווח יזמי.
גם בשלב בקשת הכספים לצורכי הבנייה, הבנק נוטה באופן גורף שלא לתת מימון מקסימלי ונוהג לתת עד 60% בכדי לשמור לרזרבות למצב בו נתקע ללא יכולת לשלם לקבלן ולהגיע לגמר הבנייה.

הכנות מוקדמות של המסמכים לבנק
בבנייה עצמית ישנם מגוון מסמכים שיש להמציא לבנק למשכנתאות, מכיוון שהבנק רוצה לוודא שהקרקע אכן מיועדת לבניה, יש לכם היתר בניה מאושר על ידי הוועדה המקומית, תכניות לבנייה וקבלן שאתו הגעתם להבנות והסכמות.

בניית תמהיל פיננסי ייחודי בבניה עצמית

בניית תמהיל המשכנתא בבנייה עצמית או מבין המורכבים ביותר בתחום המשכנתאות, הכסף מתקבל בפעימות ואין שליטה על חלק מהריביות במגוון מסלולים, המסלולים נפרעים לפי נהלי בנק ישראל ויש להערך ולעשות תיכנון פיננסי מורכב טרם החתימות מכיוון שניתן לנצל את מגבלות בנק ישראל לטובת לווי המשכנתא ע"י משיכת מסלולים אסטרטגיים בפעימות הראשונות והשארת המסלולים המורכבים לסוף התהליך, כמו כן בחינה בגמר הבנייה למיחזור חלק מהמסלולים.

גרירת משכנתא- האם כדאי או יש להימנע?
רבים המקרים בהם יש לבצע גרירת משכנתא לקרקע העתידה להבנות או בשלב הבנייה עצמו במצב בו משדרגים מבית קיים לבית בבנייה עצמית. יש לבחון אופציה זו בקפידה ולעיתים אף למחזר ורק לאחר מכן לגרור ולהנות מתנאים אטרקטיביים ומוזלים במשכנתא הסופית שלכם.

במצב שכזה יש להיוועץ עם מומחה בתחום המשכנתאות ולהימנע מקנסות גבוהים ותכנון לקוי של התמהיל.

שלבי קבלת הכספים
קבלת הכספים במשכנתא לבנייה עצמית הינה מורכבת ומסובכת יותר מרכישת דירה סטנדרטית, שכן הכספים מועברים ישירות ללווה ולא למוכר כמו ברכישת דירה רגילה כך שהבנק מרגיש בסיכון גבוה. כלל יסוד בנטילת משכנתא לבנייה הוא שאת שלב היסודות הלווה משלם מהכספים שלו מכיוון שלבנק עדיין אין בטוחה מספקת (במידה והקרקע כבר ממושכנת).

לאחר שלב בניית היסודות מגיעים עוד מספר שלבים אך יש מספר שלבים עיקריים לשחרורי הכספים:

  • גמר היסודות
  • גמר שלד
  • טיח פנים המכונה שלב "רצפה"
  • טיח חוץ
  • גמר בנייה – קבלת טופס 4

לאחר גמר היסודות מגיע השמאי לנכס, מאשר את סוף השלב הבסיסי, ושחרור הכספים מתחיל לפי סכום הפעימות עליהם חתמתם בבנק.
טרם החתימות יש להתייעץ עם גורם מומחה בתחום ותיכנון תשלומי הפעימות על מנת למנוע מצב של חוסר מזומנים במהלך הבנייה.