admin

יועץ משכנתאות פרטי הפך להיות מקצוע מאוד מבוקש בשלוש השנים האחרונות בעוד שעד לפני 5-6 שנים כלל לא היה קיים בארץ. בכל יום נפתחים עוד קורסים שמכשירים יועצי משכנתאות לעבוד באופן פרטי (לא בבנקים אלא בחברת ייעוץ למשכנתאות).

מי אתה יועץ המשכנתאות?
היועץ שתפגשו עבר את אחת מן הדרכים הבאות:

היה יועץ משכנתאות בבנק ועזב לטובת ייעוץ משכנתאות פרטי
למד קורס באחד מן הקורסים למשכנתאות והחל לעבוד ישר בחברת ייעוץ/ פתח חברה עצמאית.

המלצה שלי, אם כבר אתם בוחרים לקחת יועץ משכנתאות פרטי, חשוב לדעת שהוא עבד בבנק ויש לו ניסיון ורקע מבפנים. אתם לא יודעים כמה זה חשוב ומונע בירוקרטיה מיותרת ולא פעם מביא לתנאים הרבה יותר טובים.

מה התפקיד של יועץ המשכנתאות?
תפקיד היועץ הוא קודם כל לייצג אותך כלקוח ורק אותך. הוא לא שליח הבנק והבנק לא משלם לו מאומה ולכן ההתחייבות שלו אמורה להיות רק כלפיך (לצערי, לא פעם זה לא קורה בשל הרצון של היועץ להיות "בסדר" עם הבנק, אחרי הכל הוא עובד מול הבנק ורוצה לשמור איתו על קשרים טובים).
ליועץ המשכנתאות יש שני תפקידים עיקריים,  הראשון הוא לבנות לך תמהיל משכנתא נכון כלכלית עבורך, והשני הוא להשיג לך את הריביות הכי זולות מהבנק. אלו שני הדברים עליו הוא ייבחן, יועץ משכנתאות שלא יעשה כך פשוט לא ביצע את …

אם נקבל הנחה של 0.1% במשכנתא?

בניגוד למו"מ המוכר, אל לנו לזלזל במספרים הקטנים. משיחה עם לא מעט זוגות  עולה הטענה כי "בשביל הנחה של 0.1% בריבית אני לא חושב שאני אתחיל להתרוצץ בין הבנקים", אז זהו – שכן! בשביל הנחה של 0.1% במשכנתא אנו צריכים לרוץ ולהתרוצץ כמה וכמה פעמים בין הבנקים ותתפלאו כמה זה שווה.
ניתן לבחון זאת באמצעות הדוגמה הבא :
סכום המשכנתא: 600,000 ₪
התקופה – 25 שנה
הריבית המוצעת  : 4% (נניח ריבית קבועה)
הריבית שהתקבלה לאחר מו"מ : 3.9% ( 0.1% שינוי).
שינוי המדד – 0.2% לחודש ( 2.4% שנתי )
את השינוי נבחן על ידי שתי בדיקות, הראשונה כמה אנו  חוסכים בהחזר החודשי והשנייה (וגם יותר חשובה) היא כמה אנו חוסכים לאורך כל חיי המשכנתא.

33 ₪ לחודש

9,911 ₪

13,586 ₪

3,140 ₪

940,195 ₪

1,289,119 ₪

3,173 ₪

950,106 ₪

1,302,705 ₪

החזר חודשי

החזר לאורך כל חיי המשכנתא

החזר כולל הצמדה מדדית

כמעט 10,000 ₪  בגין הריבית, וכשאנו משקללים גם את פערי ההצמדה המדדית בגין הריבית אנו מגיעים ל 13,586 ₪ לאורך כלל חיי המשכנתא .
לשם ההדגמה השכר הממוצע במשק כיום עומד על כ – 8,500 ₪ ברוטו ( כ – 7,500 נטו ) משמע בגין חסכון של  0.1% קטנטן במשכנתא שלנו אנו חוסכים כמעט 2 משכורות חודשיות .
ואם נגדיל את החישוב באותו היחס ל 0.3% …

הרעיון של המשכנתא הוא שהבנק נותן לנו כסף על מנת שנוכל לרכוש נכס נדל"ני כלשהו. ברגע שהבנק נותן לנו כסף הוא רוצה להבטיח שאנחנו נוכל להחזיר לו בכל חודש את ההחזר החודשי, ולשם כך הוא מבקש בטחונות.
אחד הביטחונות הוא לרשום "משכון" של הנכס באחד מהמשרדים הממשלתיים במדינה (טאבו/מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכונות), ברגע שהבנק רשם משכון על נכס כלשהו מצד הבנק לא ניתן למכור או לבצע שינוי משמעותי בנכס ללא אישור הבנק.
מכאן שמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח וכדי לקבלה מהבנק עלינו לשעבד את הנכס שבגינו ניקח את ההלוואה. שיעבוד הנכס מסתיים עם התשלום האחרון של ההלוואה.

למה צריך ייעוץ כשלוקחים משכנתא?
בעולם תחרותי, שבו הבנקים עושים כמעט הכל כדי לשכנע את הלקוח לקחת משכנתא דווקא אצלם, קורה לא אחת ש"מרוב עצים קשה לראות את היער…"
הלקוח לא תמיד יודע לזהות איזו משכנתא היא המתאימה לו ביותר, הנתונים הרבים מבלבלים, המושגים המקצועיים לא תמיד מובנים וההצעות כולן נשמעות מפתות. מטרת הבנק היא להרוויח, ולכן פעמים רבות המסלולים המוצעים הם אלה הדואגים לרווחיות הבנק ולא הלקוח.
בנוסף, הבנק פתוח רק בשעות הבוקר וזמני ההמתנה במוקד הטלפוני ארוכים עד מייאשים.
"…אילו רק היה איש מקצוע אובייקטיבי אומר לנו איזו משכנתא כדאי לקחת והיה דואג לכל ההליכים הבירוקראטיים הכרוכים בלקיחת משכנתא, החיים שלנו היו הרבה יותר פשוטים."

היכן …

במלים פשוטות ניתן לומר כי מחזור משכנתא הוא סגירת ההלוואה הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים משופרים ומתאימים יותר מבחינת הלווה.
ישנם מסלולי משכנתא רבים, הניתנים על ידי גופים שונים בתנאי החזר שונים. מחזור משכנתא יכול לאפשר מצב שבו הלווה עובר ממסלול אחד לשני והוא יכול לחסוך בתשלומי ההחזרים, סכומים המגיעים לעשרות אלפי שקלים.
כדאי תמיד להיות עם האצבע על הדופק, בעיקר בתקופה של ירידת שיעור הריבית על המשכנתאות, ולבחון בתנאי המשכנתא הקיימת האם ניתן להוזיל את הריבית ובכך לחסוך כסף רב.

איך לעשות זאת נכון?
משכנתא אופטימאלית מושגת באמצעות חלוקה מדויקת של מסלולי המשכנתא, סכום המשכנתא ושנות המשכנתא באופן הכלכלי ביותר, תוך מציאת נקודות האיזון בתשלומי המשכנתא והתחשבות בצרכים הפיננסיים של הלקוח, כך שבכל תשלום ייווצר חיסכון הן של הרבית דרבית והן של ההצמדות והסיכונים הגלומים בכל תשלום.
לרוב, התנאים החדשים של המשכנתא הממוחזרת יכולים להיות אכן טובים ומועילים עבור הלווה, אך חובה להתייעץ עם מומחים בתחום ולבדוק את הנושא מכל האספקטים האפשריים כדי לא לעשות טעויות שבסופו של דבר תגרומנה לכל פעולת מחזור המשכנתא להיות לא כדאית (בזבוז כסף, זמן ואנרגיה לשווא).
בסופו של דבר, מחזור משכנתא כדאי הוא פעולה הלוקחת בחשבון את מגוון המסלולים השונים, את תנאי ההלוואה הקיימת ואת השינויים והצפי לשינויים בכלכלה הפנימית והעולמית.

מה כדאי לבדוק כשרוצים לבצע מחזור …

משכנתא – שלב אחר שלב עד לקבלת הכסף
חשוב שתכירו את התהליך הפורמאלי אותו תעברו עד שתקבלו את הכסף מהבנק.
הקדישו שתי דקות לקריאת המאמר הזה מכיוון שבעזרתו תוכלו לדעת איך להתכונן לקראת כל שלב ותוכלו לחזור לכאן מדי פעם על מנת לראות מה עוד מצפה לכם בהמשך הדרך.

שלב א׳ – בקשת אישור עקרוני מהבנק
לאחר שמצאתם נכס ואתם יודעים כמה כסף אתם צריכים, אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש ממנו "אישור עקרוני למשכנתא". כלומר, אתם צריכים הסכמה מהבנק שהוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לגשת לחתום חוזה. (המלצה חשובה – מי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק, מעל 60%, מאוד מומלץ שיזמין שמאי לנכס לפני שהוא חותם חוזה על רכישת הדירה)
חשוב מאוד לדעת איך מבקשים אישור עקרוני, מהן הטעויות שיש להיזהר מהן (ויש הרבה טעויות שאנשים לא מנוסים עושים מול הבנקים) וחשוב גם לדעת שלכל בנק למשכנתאות יש גישת אשראי משלו ואם בנק אחד לא נתן אישור עקרוני זה לא אומר שגם בנק אחר לא ייתן אישור כזה.

שלב ב׳ – ניהול מו"מ מול הבנקים ובחירת בנק למשכנתאות
פה תצטרכו להחליט באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא.
אם תעשו סקר בנקים (וחשוב מאוד שכל אחד יעשה סקר לפני שהוא בוחר בנק) תגלו שכל בנק מציע לכם הלוואה שונה בעלת מסלולי משכנתא …

ההבדל המרכזי בין המושבים לבין הקיבוצים כפי שהוא הוגדר על ידי המדינה בזמנו, הינו היחס לרכוש פרטי. בעוד שקיבוצים שללו שיוך של רכוש לאדם הרי שהמושבים הדגישו כי יכול להיות גם פרטי וגם ציבורי וכי הדבר איננו סותר האחד את השני ואף יכול להתקיים בו זמנית. כתוצאה מכך כל נחלה במושב בתחילת הדרך כללה שלוש חלקות: חלקה א' שהיא חלקת המגורים של המשפחה, חלקה ב' שהיא חלקת התעשייה הזעירה של כל נחלה וחלקה ג' שהיא החלק היחסי של נחלה בתוך השטחים החקלאיים של המושב.
חלקות א' ו ב' צמודות האחת לשנייה והם בתוך השימוש הפרטי של בעלי הנחלה, בתוך חלקה א', ניתן לבנות בית ולגור בו, החל מכניסה לתוקף של החלטה 979 של מנהל מקרקעי ישראל ניתן לבנות בחלקה זו יותר מיחידת דיור אחת או אפילו לפצל אותה לשתי חלקות א', כך נוצר מצב שיכולה להיות חלקה א' וותיקה וחלקה שתפוצל ממנה שתיקרא א'1. חלקה ב' איננה ניתנת לפיצול וניתן למכור אותה רק יחד עם חלקה א' הראשית. עם זאת ניתן לפצל את חלקה ג' למספר חלקות ולמכור אותם בנפרד כקרקע חקלאית, זה בדיוק הסיפור של כל החברות שמוכרות קרקעות חקלאיות כאילו להשקעה לדיור והפשרה עתידיים.
על מנת לבצע פיצול נחלה יש קודם כל להצטרף להסדר עם רשות מקרקעי ישראל …

מהי בקשת משכנתא ואיך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
לאחר שאנו יודעים "כמה כסף אנחנו רוצים" ו"מהו ההחזר החודשי הרצוי", אנחנו יכולים לגשת לבנק ולבקש אישור עקרוני למשכנתא.

אז, מהו אישור עקרוני למשכנתא?
זהו בעצם אישורו של הבנק לתת לנו משכנתא כאשר אנחנו נקנה את הנכס שתכננו.
תחשבו על זה, אני רוצה לקנות נכס במיליון וחצי ₪ ויש לי רק 500,000 ₪, משמע אני צריך משכנתא של מיליון ₪ מהבנק. ולכן לפני שאני חותם על חוזה דירה, אני חייב לוודא שהבנק באמת ייתן לי את הכסף.

איך מבקשים אישור עקרוני למשכנתא?
ישנן שלוש דרכים פשוטות להגשת הבקשה:

טלפון – לכל בנק יש מספר טלפון ישיר בו ניתן לשוחח עם יועץ משכנתאות.
לגשת לסניף – תוכלו לגשת לכל סניף של בנק משכנתאות , רצוי עם הודעה מראש בטלפון.
לשלוח דרך האתר "טופס בקשה" – בחלק מאתרי הבנקים ישנם טפסי בקשה לשליחה ויועץ משכנתאות מטעם הבנק חוזר אליכם טלפונית

אילו פרטים צריכים למסור על מנת לקבל אישור עקרוני ?
מדובר בהלוואה מאוד גדולה ולכן הבנק ירצה לדעת את כל הפרטים האפשריים לפני שהוא מאשר לכם את המשכנתא.

להלן הפרטים שהבנק יבקש:
שמות פרטיים ושמות משפחה
תאריכי לידה
מספרי תעודות זהות
כתובת נוכחית
באיזה בנק מנוהל חשבון העו"ש
מקום עבודה
תפקיד במקום העבודה
שכר נטו
וותק במקום העבודה
השכלה
פרטים על הנכס המבוקש (כתובת, גוש חלקה, מספר חדרים, מטר מ"ר ועוד)

במידה ועדיין אין …

הזכאות של עולים לדיור שונה מצורת הפעילות של הזכאות הרגילה של יתר האוכלוסייה בישראל. על כן אני רואה לנכון להציג בפניכם את עיקרי הסוגיות הקיימות בו:
הבדל בסוגי הזכאויות בין קבוצות עולים שונות
משרד העלייה והקליטה מבדיל בין שתי קבוצות מרכזיות: הראשונה הינה עולים מאתיופיה והשנייה הינה יתר העולים (מדינות ברה"מ לשעבר, צרפת, ארה"ב וכד'…). חשוב להדגיש כי המשפחות האתיופיות זכאיות למעמד של עולה לטובת המשכנתא כמעט לכל חייהם (עד גיל 40 שנה) כל עוד הם נולדו באתיופיה ואפילו שעלו לארץ בתור ילדים, בעוד שיתר העולים מקבלים מעמד זה ל 15 שנה מרגע עלייתם בלבד.

התנאים לזכאות למשכנתא לעולים מאתיופיה

זוגות נשואים וכן משפחות שבראשן הורה עצמאי (משפחות חד-הוריות), או שהוריהם נולדו באתיופיה, או שאחד מבני הזוג נולד באתיופיה והורי בן הזוג האחר נולדו באתיופיה. גילו של המבוגר מבין שני בני הזוג קטן מ-40 שנה.
מחיר הדירה המועמדת לרכישה יהיה 450,000 ₪ לפחות. הזכאות של עולים אלו עומדת על 350,000 ₪ בשנה או 95% משווי הדירה הנמוך ביניהם (ריבית המשכנתא תעמוד על 3%), והיא מותנת בכך שנוצלו במהלך השנה הקלנדרית פחות מ 200 זכאויות (ישנה תקרה וכל הקודם זוכה).
ישנה רשימת ישובים מוגדרת בה ניתן לקבל את הזכאות ובאותם ישובים יהיו שכונות מוגדרות ספציפיות בהם ניתן לבצעה את הרכישה …

באופן עקרוני רכישה או בנייה של בית בקיבוץ הינה בעיתית יותר ויש לה מספר מגבלות פנימיות. כך ששיעור המימון יהיה נמוך יותר מהרגיל וקבלת האישור יהיה שונה
חלק מהפתרון (או מהבעיה) הינה מעורבות של קרן קמ"ע, אשר מבטחת 50% מגובה המשכנתא שלוקח חבר קיבוץ לטובת רכישה או הרחבה של בית בתחומי הקו הכחול של הקיבוץ (שטח המחנה). מחוץ לקו כחול (שזה בעיקר הרחבות חדשות) מדובר באישורים זהים לכללים הקיימים.
קרן קמ"ע מבטחת סכומים של עד 350,000 שקל בבנקים מזרחי, הפועלים ולאומי ועד 400,000 ₪ בבנק איגוד. כלומר המשכנתא המקסימאלית שניתן לקבל בתור חברי קיבוץ הינה של 700,000 בבנקים מזרחי, לאומי והפועלים או 800,000 בבנק איגוד. משכנתא זו איננה יכולה גם לעלות על 60% משווי הנכס (הנמוך ביניהם).
תהליך קבלת האישור אף הוא שונה ודורש קודם כל פנייה לקרן קמ"ע לטובת קבלת אישור העירבון שלהם למשכנתא רק לאחר מכן פניה לבנקים לטובת קבלת המשכנתא.

טכנית תהליך לקיחת המשכנתא לבנייה עצמית, הינה פשוטה יותר מאשר תהליך של לקיחת משכנתא רגילה. רבות מן הבעיות העולות במשכנתאות רגילות פשוט לא נמצאות כאן, בעיקר בכל מה שקשור לזהות הנכס או העסקה. למעשה בתהליך הבנייה העצמית הבנק ברוב המקרים מתייחס לעלות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בנייה צפויות (בהתאם להצעת מחיר של קבלנים), כסכום סופי שהוא כמעט איננו משתנה בין השמאים השונים. דבר זה מסייע מאוד להעריך ולחשב את גובה המשכנתא הנדרשת וכן מורידה עיסוקים רבים בנכסים בעייתיים כגון מושה, בית משותף, בניה לא חוקית וכד'.
בתחילת התהליך אנו נמצאים במצב בו יש שטח ריק, ולכן הבנק בודק לא את הנכס, העסקה והלקוח כמו במקרה של רכישה רגילה, אלא את שייכות הנכס, היתכנות תהליך הבנייה ואת היסטוריית האשראי ויכולת ההחזר של הלקוח.
בניגוד למקובל בתחום רכישת נכסים יד שניה או דירות מקבלן, שיעור המימון לצורך בנייה עצמית הינו עד 70% לקרקע (וגם זה בערבון מוגבל ותלוי מיקום השטח) ו 60% לכלל הנכס לאחר סיום הבנייה העצמית. (לא 60% מערך הבנייה אלא מהערך של הנכס). הבנק איננו מוגבל ל 60% מימון בהתאם להחלטת בנק ישראל, אלא ל 75% לטובת רוכשים ראשוניים ו 70% לטובת משפרי דיור, זאת כמו ביתר סוגי המשכנתאות. הסיבה לכך הינה כי מדובר בנכס שהערכת השווי שלו …