admin

לאחרונה יצא מוצר חדש בתחום המשכנתאות – והוא המשכנתא הפנסיונית. המוצר הנ"ל קיים כיום בבנק המזרחי ובחברת כלל ביטוח.

מדובר למעשה ב "משכנתא הפוכה" המוכרת מחברות הביטוח .
המשכנתה הפנסיונית  מציעה למעשה מסלולי משכנתאות המיועדים ומותאמים לבני הגיל השלישי,
ולמטרות בני הגיל השלישי. לדוגמא: הלוואות בלון עד ל-15 שנה, גרייס לתקופה ארוכה, ומשיכת ההלוואה בצורה של אפשרות להכנסה חודשית דרך כרטיס אשראי(  יעודי ) – בבנק בלבד .
המטרה
שוק האשראי לדיור נועד במקורו, באופן מפתיע, לצורך רכישת דירות. בשנים האחרונות אנחנו רואים מגמה הולכת וגדלה של שימוש בהלוואות לדיור לצרכים נוספים כמו מחזור חובות, מימון חתונות, עזרה לילדים, ועוד לפי נהלי בנק ישראל גם הלוואות לצרכים אלו מוגדרות כהלוואות לדיור, במידה וניתנו בשעבוד דירת מגורים.
אלא שבתוך כל זה לא ניתן עד היום מענה לבני הגיל השלישי, הסיבה הינה שהבנקים למשכנתאות בישראל מתקשים מאוד, ובצדק, לתת הלוואות לאנשים עם הכנסה מקצבה, שאינם ברי ביטוח, ובלי אפשרות ציבורית/אתית לפנות אותם מהבית. כלומר בני הגיל השלישי לא יכלו במערכת הבנקאות המסורתית לקבל מענה אשראי מספק למשל לצורך מעבר לדיור מוגן, טיפולי בריאות יקרים ועוד.
המטרה של מוצר החדש הינה לתת מענה דווקא לבני הגיל השלישי, לצרכים המאפיינים את אותו שלב בחיים. וכל זאת במסגרת הבנקאות המסורתית, או במקרה שלנו במסגרת ההלוואות לדיור.
מה כל …

4 דרכים להגדלת הון עצמי בנדל"ן

הרוב המוחלט של האנשים שמתחילים להשקיע בנדל"ן, עושים את זה ללא דרך וללא מטרה מוגדרת.
אלו שכן יושבים וכותבים תוכנית עסקית מסודרת, מבינים שבשנים הראשונות עליהם לעבוד קשה מאוד ולהגדיל את ההון העצמי (במידה ואין ברשותם מספיק הון על מנת "לאסוף" דירות ולייצר את ההכנסה הפאסיבית הרצויה).
ישנן 4 דרכים להגדלת ההון העצמי מנדל"ן.

דרך ראשונה – עסקאות אקזיט מהירות.

קנייה מתחת למחיר השוק, השבחה ומכירה במחיר השוק בטווח זמן של עד שנה.
פה הרבה פעמים נשאלת השאלה, מהי עסקת אקזיט טובה?
כל עסקה שמקדמת אותך למטרה, הינה עסקה טובה.
וכן, גם עסקת אקזיט של 30,000 ₪, היא עסקה טובה, על אחת כמה וכמה אם זאת העסקה הראשונה, שכן היא גם משנה את state of mind של אותו משקיע ושוברת למעשה את תקרת הזכוכית שלו.

דרך שנייה – עבודה עם משקיעים

אחת הדרכים האהובות על משקיעי נדל"ן היא עבודה עם משקיעים.
עבודה איתם מאפשרת לנו, משקיעי הנדל"ן, להתקדם כלכלית ולרכוש יותר נכסים ללא הון עצמי.
בעבודה עם משקיעים, אנחנו הופכים לשותפים של המשקיע, קונים את הנכס אתו, מוכרים ומתחלקים ברווחים על פי מה שסוכם.
כמה יתרונות בעבודה עם משקיעים:
1. כסף טיפש – המשקיע ייתן לנו את הכסף שלו שישמש אותנו לבצע את העסקה. אין צורך להביא כסף מהבית והנה לנו עסקה ללא הון עצמי.
2. רישום עסקה על שמו של המשקיע …

ביטוח משכנתא מתייחס לשני פוליסות ביטוח שונות הנדרשות :

ביטוח מבנה – פוליסת ביטוח בגין הבית או הדירה בהתאם לעלות הנכס . על פי רוב הבנק ידרוש כי הפוליסה תכסה את עלות המשכנתא אך מטרתנו כלקוחות היא  : כי  בלי קשר למשכנתא. במקרה של נזק  לנכס נקבל שיפוי בגינו והכל  בהתאם לתנאים ולתחשיבים של הביטוח. מטרתו לכסות את הרוכש בגין  עלות הנכס .
ביטוח חיים – מטרתו לכסות את הלווה / לווים במקרה של פטירה בגין גובה המשכנתא אל מול הבנק ולמעשה להותיר את היורשים ללא חבות לתשלום . ביטוח זה תלוי בגובה  המשכנתא ומשך הזמן  שלה אל מול מצב בריאותו של הלקוח

מחיר הנכס אינו רלוונטי במקרה זה  אלא גובה המשכנתא. ביטוח חיים הוא ביטוח הוא בעל שני צבים  – חי או מת. כל עוד הלווה חי לא ניתן להפעיל את הביטוח רק במקרה חלילה שימות ניתן להפעיל את הביטוח.
חשוב לדעת – כי יש להקפיד ולבדוק אחת לשנה כי סכום הביטוח מותאם  לקרן היורדת על מנת שמחיר הביטוח יוזל בהתאם. בחלק מן החברות ניתן לעשות זאת באופן אוטומטי . 
חשוב לציין- שביטוח החיים מחושב כל פעם מחדש בינואר. ההורדה של הקרן מחושבת פעם בשנה. שני הביטוחים צמודים למדד מה שמשפיע על הקרן .
ניתן למחזר את הביטוחים האלו, …

יועץ משכנתאות פרטי הפך להיות מקצוע מאוד מבוקש בשלוש השנים האחרונות בעוד שעד לפני 5-6 שנים כלל לא היה קיים בארץ. בכל יום נפתחים עוד קורסים שמכשירים יועצי משכנתאות לעבוד באופן פרטי (לא בבנקים אלא בחברת ייעוץ למשכנתאות).

מי אתה יועץ המשכנתאות?
היועץ שתפגשו עבר את אחת מן הדרכים הבאות:

היה יועץ משכנתאות בבנק ועזב לטובת ייעוץ משכנתאות פרטי
למד קורס באחד מן הקורסים למשכנתאות והחל לעבוד ישר בחברת ייעוץ/ פתח חברה עצמאית.

המלצה שלי, אם כבר אתם בוחרים לקחת יועץ משכנתאות פרטי, חשוב לדעת שהוא עבד בבנק ויש לו ניסיון ורקע מבפנים. אתם לא יודעים כמה זה חשוב ומונע בירוקרטיה מיותרת ולא פעם מביא לתנאים הרבה יותר טובים.

מה התפקיד של יועץ המשכנתאות?
תפקיד היועץ הוא קודם כל לייצג אותך כלקוח ורק אותך. הוא לא שליח הבנק והבנק לא משלם לו מאומה ולכן ההתחייבות שלו אמורה להיות רק כלפיך (לצערי, לא פעם זה לא קורה בשל הרצון של היועץ להיות "בסדר" עם הבנק, אחרי הכל הוא עובד מול הבנק ורוצה לשמור איתו על קשרים טובים).
ליועץ המשכנתאות יש שני תפקידים עיקריים,  הראשון הוא לבנות לך תמהיל משכנתא נכון כלכלית עבורך, והשני הוא להשיג לך את הריביות הכי זולות מהבנק. אלו שני הדברים עליו הוא ייבחן, יועץ משכנתאות שלא יעשה כך פשוט לא ביצע את …

אם נקבל הנחה של 0.1% במשכנתא?

בניגוד למו"מ המוכר, אל לנו לזלזל במספרים הקטנים. משיחה עם לא מעט זוגות  עולה הטענה כי "בשביל הנחה של 0.1% בריבית אני לא חושב שאני אתחיל להתרוצץ בין הבנקים", אז זהו – שכן! בשביל הנחה של 0.1% במשכנתא אנו צריכים לרוץ ולהתרוצץ כמה וכמה פעמים בין הבנקים ותתפלאו כמה זה שווה.
ניתן לבחון זאת באמצעות הדוגמה הבא :
סכום המשכנתא: 600,000 ₪
התקופה – 25 שנה
הריבית המוצעת  : 4% (נניח ריבית קבועה)
הריבית שהתקבלה לאחר מו"מ : 3.9% ( 0.1% שינוי).
שינוי המדד – 0.2% לחודש ( 2.4% שנתי )
את השינוי נבחן על ידי שתי בדיקות, הראשונה כמה אנו  חוסכים בהחזר החודשי והשנייה (וגם יותר חשובה) היא כמה אנו חוסכים לאורך כל חיי המשכנתא.

33 ₪ לחודש

9,911 ₪

13,586 ₪

3,140 ₪

940,195 ₪

1,289,119 ₪

3,173 ₪

950,106 ₪

1,302,705 ₪

החזר חודשי

החזר לאורך כל חיי המשכנתא

החזר כולל הצמדה מדדית

כמעט 10,000 ₪  בגין הריבית, וכשאנו משקללים גם את פערי ההצמדה המדדית בגין הריבית אנו מגיעים ל 13,586 ₪ לאורך כלל חיי המשכנתא .
לשם ההדגמה השכר הממוצע במשק כיום עומד על כ – 8,500 ₪ ברוטו ( כ – 7,500 נטו ) משמע בגין חסכון של  0.1% קטנטן במשכנתא שלנו אנו חוסכים כמעט 2 משכורות חודשיות .
ואם נגדיל את החישוב באותו היחס ל 0.3% …

הרעיון של המשכנתא הוא שהבנק נותן לנו כסף על מנת שנוכל לרכוש נכס נדל"ני כלשהו. ברגע שהבנק נותן לנו כסף הוא רוצה להבטיח שאנחנו נוכל להחזיר לו בכל חודש את ההחזר החודשי, ולשם כך הוא מבקש בטחונות.
אחד הביטחונות הוא לרשום "משכון" של הנכס באחד מהמשרדים הממשלתיים במדינה (טאבו/מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכונות), ברגע שהבנק רשם משכון על נכס כלשהו מצד הבנק לא ניתן למכור או לבצע שינוי משמעותי בנכס ללא אישור הבנק.
מכאן שמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח וכדי לקבלה מהבנק עלינו לשעבד את הנכס שבגינו ניקח את ההלוואה. שיעבוד הנכס מסתיים עם התשלום האחרון של ההלוואה.

למה צריך ייעוץ כשלוקחים משכנתא?
בעולם תחרותי, שבו הבנקים עושים כמעט הכל כדי לשכנע את הלקוח לקחת משכנתא דווקא אצלם, קורה לא אחת ש"מרוב עצים קשה לראות את היער…"
הלקוח לא תמיד יודע לזהות איזו משכנתא היא המתאימה לו ביותר, הנתונים הרבים מבלבלים, המושגים המקצועיים לא תמיד מובנים וההצעות כולן נשמעות מפתות. מטרת הבנק היא להרוויח, ולכן פעמים רבות המסלולים המוצעים הם אלה הדואגים לרווחיות הבנק ולא הלקוח.
בנוסף, הבנק פתוח רק בשעות הבוקר וזמני ההמתנה במוקד הטלפוני ארוכים עד מייאשים.
"…אילו רק היה איש מקצוע אובייקטיבי אומר לנו איזו משכנתא כדאי לקחת והיה דואג לכל ההליכים הבירוקראטיים הכרוכים בלקיחת משכנתא, החיים שלנו היו הרבה יותר פשוטים."

היכן …

במלים פשוטות ניתן לומר כי מחזור משכנתא הוא סגירת ההלוואה הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים משופרים ומתאימים יותר מבחינת הלווה.
ישנם מסלולי משכנתא רבים, הניתנים על ידי גופים שונים בתנאי החזר שונים. מחזור משכנתא יכול לאפשר מצב שבו הלווה עובר ממסלול אחד לשני והוא יכול לחסוך בתשלומי ההחזרים, סכומים המגיעים לעשרות אלפי שקלים.
כדאי תמיד להיות עם האצבע על הדופק, בעיקר בתקופה של ירידת שיעור הריבית על המשכנתאות, ולבחון בתנאי המשכנתא הקיימת האם ניתן להוזיל את הריבית ובכך לחסוך כסף רב.

איך לעשות זאת נכון?
משכנתא אופטימאלית מושגת באמצעות חלוקה מדויקת של מסלולי המשכנתא, סכום המשכנתא ושנות המשכנתא באופן הכלכלי ביותר, תוך מציאת נקודות האיזון בתשלומי המשכנתא והתחשבות בצרכים הפיננסיים של הלקוח, כך שבכל תשלום ייווצר חיסכון הן של הרבית דרבית והן של ההצמדות והסיכונים הגלומים בכל תשלום.
לרוב, התנאים החדשים של המשכנתא הממוחזרת יכולים להיות אכן טובים ומועילים עבור הלווה, אך חובה להתייעץ עם מומחים בתחום ולבדוק את הנושא מכל האספקטים האפשריים כדי לא לעשות טעויות שבסופו של דבר תגרומנה לכל פעולת מחזור המשכנתא להיות לא כדאית (בזבוז כסף, זמן ואנרגיה לשווא).
בסופו של דבר, מחזור משכנתא כדאי הוא פעולה הלוקחת בחשבון את מגוון המסלולים השונים, את תנאי ההלוואה הקיימת ואת השינויים והצפי לשינויים בכלכלה הפנימית והעולמית.

מה כדאי לבדוק כשרוצים לבצע מחזור …