LOADING CLOSE

admin

Entries by admin

שלבים במשכנתא

משכנתא – שלב אחר שלב עד לקבלת הכסף
חשוב שתכירו את התהליך הפורמאלי אותו תעברו עד שתקבלו את הכסף מהבנק.
הקדישו שתי דקות לקריאת המאמר הזה מכיוון שבעזרתו תוכלו לדעת איך להתכונן לקראת כל שלב ותוכלו לחזור לכאן מדי פעם על מנת לראות מה עוד מצפה לכם בהמשך הדרך.

שלב א׳ – בקשת אישור עקרוני מהבנק
לאחר שמצאתם נכס ואתם יודעים כמה כסף אתם צריכים, אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש ממנו "אישור עקרוני למשכנתא". כלומר, אתם צריכים הסכמה מהבנק שהוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לגשת לחתום חוזה. (המלצה חשובה – מי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק, מעל 60%, מאוד מומלץ שיזמין שמאי לנכס לפני שהוא חותם חוזה על רכישת הדירה)
חשוב מאוד לדעת איך מבקשים אישור עקרוני, מהן הטעויות שיש להיזהר מהן (ויש הרבה טעויות שאנשים לא מנוסים עושים מול הבנקים) וחשוב גם לדעת שלכל בנק למשכנתאות יש גישת אשראי משלו ואם בנק אחד לא נתן אישור עקרוני זה לא אומר שגם בנק אחר לא ייתן אישור כזה.

שלב ב׳ – ניהול מו"מ מול הבנקים ובחירת בנק למשכנתאות
פה תצטרכו להחליט באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא.
אם תעשו סקר בנקים (וחשוב מאוד שכל אחד יעשה סקר לפני שהוא בוחר בנק) תגלו שכל בנק מציע לכם הלוואה שונה בעלת מסלולי משכנתא …

לקיחת משכנתא בנחלות

ההבדל המרכזי בין המושבים לבין הקיבוצים כפי שהוא הוגדר על ידי המדינה בזמנו, הינו היחס לרכוש פרטי. בעוד שקיבוצים שללו שיוך של רכוש לאדם הרי שהמושבים הדגישו כי יכול להיות גם פרטי וגם ציבורי וכי הדבר איננו סותר האחד את השני ואף יכול להתקיים בו זמנית. כתוצאה מכך כל נחלה במושב בתחילת הדרך כללה שלוש חלקות: חלקה א' שהיא חלקת המגורים של המשפחה, חלקה ב' שהיא חלקת התעשייה הזעירה של כל נחלה וחלקה ג' שהיא החלק היחסי של נחלה בתוך השטחים החקלאיים של המושב.
חלקות א' ו ב' צמודות האחת לשנייה והם בתוך השימוש הפרטי של בעלי הנחלה, בתוך חלקה א', ניתן לבנות בית ולגור בו, החל מכניסה לתוקף של החלטה 979 של מנהל מקרקעי ישראל ניתן לבנות בחלקה זו יותר מיחידת דיור אחת או אפילו לפצל אותה לשתי חלקות א', כך נוצר מצב שיכולה להיות חלקה א' וותיקה וחלקה שתפוצל ממנה שתיקרא א'1. חלקה ב' איננה ניתנת לפיצול וניתן למכור אותה רק יחד עם חלקה א' הראשית. עם זאת ניתן לפצל את חלקה ג' למספר חלקות ולמכור אותם בנפרד כקרקע חקלאית, זה בדיוק הסיפור של כל החברות שמוכרות קרקעות חקלאיות כאילו להשקעה לדיור והפשרה עתידיים.
על מנת לבצע פיצול נחלה יש קודם כל להצטרף להסדר עם רשות מקרקעי ישראל …

אישור עקרוני

מהי בקשת משכנתא ואיך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
לאחר שאנו יודעים "כמה כסף אנחנו רוצים" ו"מהו ההחזר החודשי הרצוי", אנחנו יכולים לגשת לבנק ולבקש אישור עקרוני למשכנתא.

אז, מהו אישור עקרוני למשכנתא?
זהו בעצם אישורו של הבנק לתת לנו משכנתא כאשר אנחנו נקנה את הנכס שתכננו.
תחשבו על זה, אני רוצה לקנות נכס במיליון וחצי ₪ ויש לי רק 500,000 ₪, משמע אני צריך משכנתא של מיליון ₪ מהבנק. ולכן לפני שאני חותם על חוזה דירה, אני חייב לוודא שהבנק באמת ייתן לי את הכסף.

איך מבקשים אישור עקרוני למשכנתא?
ישנן שלוש דרכים פשוטות להגשת הבקשה:

טלפון – לכל בנק יש מספר טלפון ישיר בו ניתן לשוחח עם יועץ משכנתאות.
לגשת לסניף – תוכלו לגשת לכל סניף של בנק משכנתאות , רצוי עם הודעה מראש בטלפון.
לשלוח דרך האתר "טופס בקשה" – בחלק מאתרי הבנקים ישנם טפסי בקשה לשליחה ויועץ משכנתאות מטעם הבנק חוזר אליכם טלפונית

אילו פרטים צריכים למסור על מנת לקבל אישור עקרוני ?
מדובר בהלוואה מאוד גדולה ולכן הבנק ירצה לדעת את כל הפרטים האפשריים לפני שהוא מאשר לכם את המשכנתא.

להלן הפרטים שהבנק יבקש:
שמות פרטיים ושמות משפחה
תאריכי לידה
מספרי תעודות זהות
כתובת נוכחית
באיזה בנק מנוהל חשבון העו"ש
מקום עבודה
תפקיד במקום העבודה
שכר נטו
וותק במקום העבודה
השכלה
פרטים על הנכס המבוקש (כתובת, גוש חלקה, מספר חדרים, מטר מ"ר ועוד)

במידה ועדיין אין …

זכאות עולים לדיור

הזכאות של עולים לדיור שונה מצורת הפעילות של הזכאות הרגילה של יתר האוכלוסייה בישראל. על כן אני רואה לנכון להציג בפניכם את עיקרי הסוגיות הקיימות בו:
הבדל בסוגי הזכאויות בין קבוצות עולים שונות
משרד העלייה והקליטה מבדיל בין שתי קבוצות מרכזיות: הראשונה הינה עולים מאתיופיה והשנייה הינה יתר העולים (מדינות ברה"מ לשעבר, צרפת, ארה"ב וכד'…). חשוב להדגיש כי המשפחות האתיופיות זכאיות למעמד של עולה לטובת המשכנתא כמעט לכל חייהם (עד גיל 40 שנה) כל עוד הם נולדו באתיופיה ואפילו שעלו לארץ בתור ילדים, בעוד שיתר העולים מקבלים מעמד זה ל 15 שנה מרגע עלייתם בלבד.

התנאים לזכאות למשכנתא לעולים מאתיופיה

זוגות נשואים וכן משפחות שבראשן הורה עצמאי (משפחות חד-הוריות), או שהוריהם נולדו באתיופיה, או שאחד מבני הזוג נולד באתיופיה והורי בן הזוג האחר נולדו באתיופיה. גילו של המבוגר מבין שני בני הזוג קטן מ-40 שנה.
מחיר הדירה המועמדת לרכישה יהיה 450,000 ₪ לפחות. הזכאות של עולים אלו עומדת על 350,000 ₪ בשנה או 95% משווי הדירה הנמוך ביניהם (ריבית המשכנתא תעמוד על 3%), והיא מותנת בכך שנוצלו במהלך השנה הקלנדרית פחות מ 200 זכאויות (ישנה תקרה וכל הקודם זוכה).
ישנה רשימת ישובים מוגדרת בה ניתן לקבל את הזכאות ובאותם ישובים יהיו שכונות מוגדרות ספציפיות בהם ניתן לבצעה את הרכישה …

לקיחת משכנתא בקיבוץ

באופן עקרוני רכישה או בנייה של בית בקיבוץ הינה בעיתית יותר ויש לה מספר מגבלות פנימיות. כך ששיעור המימון יהיה נמוך יותר מהרגיל וקבלת האישור יהיה שונה
חלק מהפתרון (או מהבעיה) הינה מעורבות של קרן קמ"ע, אשר מבטחת 50% מגובה המשכנתא שלוקח חבר קיבוץ לטובת רכישה או הרחבה של בית בתחומי הקו הכחול של הקיבוץ (שטח המחנה). מחוץ לקו כחול (שזה בעיקר הרחבות חדשות) מדובר באישורים זהים לכללים הקיימים.
קרן קמ"ע מבטחת סכומים של עד 350,000 שקל בבנקים מזרחי, הפועלים ולאומי ועד 400,000 ₪ בבנק איגוד. כלומר המשכנתא המקסימאלית שניתן לקבל בתור חברי קיבוץ הינה של 700,000 בבנקים מזרחי, לאומי והפועלים או 800,000 בבנק איגוד. משכנתא זו איננה יכולה גם לעלות על 60% משווי הנכס (הנמוך ביניהם).
תהליך קבלת האישור אף הוא שונה ודורש קודם כל פנייה לקרן קמ"ע לטובת קבלת אישור העירבון שלהם למשכנתא רק לאחר מכן פניה לבנקים לטובת קבלת המשכנתא.

מימון בנייה עצמית

טכנית תהליך לקיחת המשכנתא לבנייה עצמית, הינה פשוטה יותר מאשר תהליך של לקיחת משכנתא רגילה. רבות מן הבעיות העולות במשכנתאות רגילות פשוט לא נמצאות כאן, בעיקר בכל מה שקשור לזהות הנכס או העסקה. למעשה בתהליך הבנייה העצמית הבנק ברוב המקרים מתייחס לעלות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בנייה צפויות (בהתאם להצעת מחיר של קבלנים), כסכום סופי שהוא כמעט איננו משתנה בין השמאים השונים. דבר זה מסייע מאוד להעריך ולחשב את גובה המשכנתא הנדרשת וכן מורידה עיסוקים רבים בנכסים בעייתיים כגון מושה, בית משותף, בניה לא חוקית וכד'.
בתחילת התהליך אנו נמצאים במצב בו יש שטח ריק, ולכן הבנק בודק לא את הנכס, העסקה והלקוח כמו במקרה של רכישה רגילה, אלא את שייכות הנכס, היתכנות תהליך הבנייה ואת היסטוריית האשראי ויכולת ההחזר של הלקוח.
בניגוד למקובל בתחום רכישת נכסים יד שניה או דירות מקבלן, שיעור המימון לצורך בנייה עצמית הינו עד 70% לקרקע (וגם זה בערבון מוגבל ותלוי מיקום השטח) ו 60% לכלל הנכס לאחר סיום הבנייה העצמית. (לא 60% מערך הבנייה אלא מהערך של הנכס). הבנק איננו מוגבל ל 60% מימון בהתאם להחלטת בנק ישראל, אלא ל 75% לטובת רוכשים ראשוניים ו 70% לטובת משפרי דיור, זאת כמו ביתר סוגי המשכנתאות. הסיבה לכך הינה כי מדובר בנכס שהערכת השווי שלו …

לקיחת משכנתא בעת קבלת קרקע ללא עלות

האם קרקע שהתקבלה ללא עלות יכולה להיחשב כהון עצמי? מתי כן? מתי הבנק לא יכיר בעלות שלה?
למעשה לא כל קרקע שהתקבלה ללא עלות תקבל יחס זהה מצד הבנקים ומצד רשויות המס. ההסבר מציג את קו ההתייחסות המקובל ברוב הבנקים למודלים של קרקע שהתקבלה ללא עלות בכל אחד מהמקרים הללו. 
בעת קבלת קרקע ללא עלות יכולות להיות 4 מצבים שונים:

הקרקע התקבלה בירושה ועל כן היא הגיעה ללקוח ללא עלות, הוא לא שילם תמורתה.

כאשר קרקע התקבלה בירושה, יש לשלם מס ירושה, אך הבנקים מתייחסים אליה בצורה פשוטה של הערכת שווי שמאית. הבעיות הצפויות הן בתחום המס בעת מכירה או בתחום הרישום על יורש יחיד וכד', לא בעיות משכנתא.

הקרקע התקבלה ללא עלות מאחר והועברה במתנה מחבר משפחה אחד לאחר, נניח מהורים לילדים. גם במקרה זה הלקוח לא שילם תמורת הקרקע.

כאשר הקרקע התקבלה במתנה, גם כאן יש סוגיות מיסוי שצריך לשים אליהם לב, יש לבחון תאריכי מתנה ומכירה, כמו כן יש צורך לבחון את הרישום של הקרקע על אדם בודד, אך אין לנו סוגיות בתחום הערכות שווי לבנקים ושימוש בקרקע כהון עצמי בעת בנייה עצמית של בית.

הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים קרקע בתולית במחיר 0 ורק מבקשים מן הלקוח לשלם עבור דמי הפיתוח.

במקרה כזה …

תכנון פיננסי נכון למשכנתא

אתם עומדים לרכוש דירה, מן הסתם הדירה היא בעלות של מאות אלפי שקלים ויותר ולכן חשוב מאוד לדעת לקראת מה אתם הולכים.
זוגות רבים פשוט "קופצים למים", רוכשים דירה ולאחר מספר שנים (במקרה הטוב) הם מגלים שהם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא ופשוט נאלצים למכור את הדירה או למחזר שוב ושוב את המשכנתא כי ההחזר פשוט "גדול" עליהם.

אז איך עושים תכנון פיננסי במספר צעדים פשוטים ?
שאלת השאלות – בכמה כסף לקנות את הדירה ? זוהי אכן שאלה לא פשוטה שאין לה תשובה אחת ויחידה. בפניכם עומדים מספר אפשרויות ולא תמיד ניתן לדעת מהי האופציה המובילה.
אך אתם חייבים להגיע להחלטה ולכן אני ממליץ לקבוע את ערך הדירה הנרכשת לפי 2 כללים:
ההון העצמי שהצלחתם לגייס + יכולת ההחזר החודשית שלכם.
אני אסביר על כל אחד מהכללים כעת ולאחר מכן יהיה לכם קל יותר בכמה כסף כדאי לכם לקנות את הדירה.

שלב 1 – הון עצמי

בדקו כמה הון עצמי יש לכם. זהו החלק הכי חשוב במשכנתא כי זה קובע את נקודת הפתיחה שלכם.
ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא (כי הבנק מסתכן פחות) וככל שההון העצמי שלכם יהיה יותר גבוה כך תוכלו לקחת את המשכנתא לכמה שפחות שנים ובכך תוכלו להשתחרר מן הנטל הזה מוקדם יותר …

4 טיפים מנצחים לניהול תזרים מזומנים

כל עסק יודע שעל מנת להמשיך להתקיים, עליו לשמור על תזרים מזומנים חיובי. כלומר, יותר כסף שזורם פנימה לעסק מכסף שיוצא החוצה. הבעיה היא שבקצב החיים המהיר, התחרותי והגדוש משימות, קשה מאוד להקפיד על התנהלות פיננסית חכמה. בעלי עסקים רבים מגלים מאוחר מדי, שהתזרים הנוכחי אינו מאפשר להם לממש את מלוא הפוטנציאל וחלקם אף נסגרים על רקע בעיה תזרימית.
לפניכם 4 טיפים לניהול אפקטיבי של תזרים מזומנים.

"שומר הסף" – פיקוח הדוק על התזרים

עסק דורש אחריות ובעלי עסקים מחויבים להיות ערים לשינויים, בין אם אלה עובדים שלא מתפקדים כהלכה, מתחרים שמכרסמים בנתחים, שינויים בהיצע ובביקוש, לקוחות נוטשים וכן, גם שינויים בתזרים מזומנים. התזרים מחייב פיקוח הדוק על בסיס יומיומי, כיוון ששינוי אחד קטן עשוי לגרום להפסד גדול. למרבה השמחה, כיום פשוט יותר מתמיד לבצע מעקב תזרימי באמצעות תוכנה ידידותית לניהול עסק הכוללת גם אפליקציה נלווית. אלה מסייעות בניתוח התזרים כולל חיזויים לעתיד והתראות מכל מקום ובכל עת. עדכניות שתאפשר לכם לפעול ולהגיב באופן מידי.

טיימינג זה הכל – קביעת יעדי תשלום ללקוחות ולספקים

אחת הדרכים להזרים כסף לעסק במועדים קבועים על מנת לשפר את ההתנהלות הפיננסית היא לקבוע תאריכי יעד לתשלומים. למשל, מתי לקוחות אמורים לשלם לכם במהלך החודש (רצוי לקבוע תאריך קבוע לכל לקוח ולא לייצר בלגן על ידי פיזור התשלומים) וכן …

מסלולי משכנתא

מסלולי משכנתא נפוצים וסוגי הריביות השונים
מסלולי משכנתא:
ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא, אני אנסה להציג בפניכם את כולם (זה קצת מסרבל ומייגע אבל כמו שאתם יודעים כבר "ידע זה כוח" ובמשכנתא "ידע זה כסף").

ריבית קבועה צמודת מדד: מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית לא תשתנה לעולם).
קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.

בחינת המסלול:

ריבית: קבועה ולא משתנה.
הצמדה למדד – מסוכן מאוד, הקרן תתפח ותתפח עם השנים.
פירעון מוקדם – המסלול הקלאסי בו אנו נאלצים לשלם קנס יציאה לבנקים אם אנחנו מעוניינים למחזר/לסלק את המשכנתא (ייתכנו מצבים בו לא יהיו עמלות פירעון אבל במקרה של מחזור משכנתא לרוב המוחלט יהיה קנס יציאה ולרוב הוא גם יהיה גבוה).
רמת סיכון – נמוכה. (הריבית אינה משתנה לעולם ולכן ההחזר לא יעלה עם השנים).

לא המסלול המועדף עלי (גם ריבית שלא זזה, גם צמוד למדד וגם אין אפשרות יציאה מוקדמת).

ריבית משתנה צמודת מדד: דומה מאוד ל"ריבית הקבועה" אך אם שינוי קל.במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית. בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסויים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.

בחינת המסלול:

ריבית: משתנה אחת לכמה …

Call Now Button