LOADING CLOSE

admin

Entries by admin

4 טיפים מנצחים לניהול תזרים מזומנים

כל עסק יודע שעל מנת להמשיך להתקיים, עליו לשמור על תזרים מזומנים חיובי. כלומר, יותר כסף שזורם פנימה לעסק מכסף שיוצא החוצה. הבעיה היא שבקצב החיים המהיר, התחרותי והגדוש משימות, קשה מאוד להקפיד על התנהלות פיננסית חכמה. בעלי עסקים רבים מגלים מאוחר מדי, שהתזרים הנוכחי אינו מאפשר להם לממש את מלוא הפוטנציאל וחלקם אף נסגרים על רקע בעיה תזרימית.
לפניכם 4 טיפים לניהול אפקטיבי של תזרים מזומנים.

"שומר הסף" – פיקוח הדוק על התזרים

עסק דורש אחריות ובעלי עסקים מחויבים להיות ערים לשינויים, בין אם אלה עובדים שלא מתפקדים כהלכה, מתחרים שמכרסמים בנתחים, שינויים בהיצע ובביקוש, לקוחות נוטשים וכן, גם שינויים בתזרים מזומנים. התזרים מחייב פיקוח הדוק על בסיס יומיומי, כיוון ששינוי אחד קטן עשוי לגרום להפסד גדול. למרבה השמחה, כיום פשוט יותר מתמיד לבצע מעקב תזרימי באמצעות תוכנה ידידותית לניהול עסק הכוללת גם אפליקציה נלווית. אלה מסייעות בניתוח התזרים כולל חיזויים לעתיד והתראות מכל מקום ובכל עת. עדכניות שתאפשר לכם לפעול ולהגיב באופן מידי.

טיימינג זה הכל – קביעת יעדי תשלום ללקוחות ולספקים

אחת הדרכים להזרים כסף לעסק במועדים קבועים על מנת לשפר את ההתנהלות הפיננסית היא לקבוע תאריכי יעד לתשלומים. למשל, מתי לקוחות אמורים לשלם לכם במהלך החודש (רצוי לקבוע תאריך קבוע לכל לקוח ולא לייצר בלגן על ידי פיזור התשלומים) וכן …

מסלולי משכנתא

מסלולי משכנתא נפוצים וסוגי הריביות השונים
מסלולי משכנתא:
ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא, אני אנסה להציג בפניכם את כולם (זה קצת מסרבל ומייגע אבל כמו שאתם יודעים כבר "ידע זה כוח" ובמשכנתא "ידע זה כסף").

ריבית קבועה צמודת מדד: מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית לא תשתנה לעולם).
קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.

בחינת המסלול:

ריבית: קבועה ולא משתנה.
הצמדה למדד – מסוכן מאוד, הקרן תתפח ותתפח עם השנים.
פירעון מוקדם – המסלול הקלאסי בו אנו נאלצים לשלם קנס יציאה לבנקים אם אנחנו מעוניינים למחזר/לסלק את המשכנתא (ייתכנו מצבים בו לא יהיו עמלות פירעון אבל במקרה של מחזור משכנתא לרוב המוחלט יהיה קנס יציאה ולרוב הוא גם יהיה גבוה).
רמת סיכון – נמוכה. (הריבית אינה משתנה לעולם ולכן ההחזר לא יעלה עם השנים).

לא המסלול המועדף עלי (גם ריבית שלא זזה, גם צמוד למדד וגם אין אפשרות יציאה מוקדמת).

ריבית משתנה צמודת מדד: דומה מאוד ל"ריבית הקבועה" אך אם שינוי קל.במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית. בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסויים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.

בחינת המסלול:

ריבית: משתנה אחת לכמה …

מה זה – מס שבח?

מס שבח – מה זה? כיצד ניתן לתכננו ולהפחיתו?
כחלק ממדיניות המיסים במדינת ישראל, חלה חובת מס על כל אזרח בישראל במגוון תחומים.
כולנו מכירים את הנושא בעיקר כמס הכנסה ומס ערך מוסף הלא הוא המע"מ השגור בפי כולנו.
רובנו לא בקיאים מהם המרכיבים ואופן החישוב של המס אותו אנו משלמים בכל חודש.
בהתאם לכך ישנם עוד מיסים המשולמים על ידינו ללא כל ידע ספציפי לגביהם מלבד היותם חובת תשלום מצידנו למדינה.

מהו מס שבח ?
על פי סעיף 6ב לחוק מיסוי מקרקעין ,שבח הוא הרווח הנוצר מהפרש שבין שווי המכירה ביום המכירה לבין שווי הרכישה ביום הרכישה. על פי החוק על השבח הנ"ל מוטל מס , זהו מס שבח.
החוק מטיל מס על רווח ממכירת כל סוג  מקרקעין כגון דירת מגורים, חנות, מגרש ועוד…

דוגמא פשוטה :
רכשנו נדל"ן כלשהו החייב במס שבח בינואר 2014 בשווי₪1,000,000 ומכרנו אותו באוקטובר 2018  ב-₪1,500,000 , על הנייר הרווחנו 500,000 ₪.
על הרווח של ה-₪500,000 אנו חייבים במס שבח.
בחוקי מיסוי בכלל ובחוק מיסוי מקרקעין בפרט נעשים שינויים ותיקונים רבים והאחרון שבהם – תיקון 76 לחוק שביצע מהפכה של ממש ושינה בין השאר את מסלול הפטור והחיוב במכירת דירת מגורים מיום 1.1.2014
מוכרים רבים המבצעים עסקאות נדלן טועים לרוב וחושבים שעורך הדין המטפל בעסקת המכירה בקיא בכלל פרטי חוק המיסוי ויידע לומר להם …

המרוץ לדירה

אילו היינו ניצבים לקראת מרוץ ספורטיבי, היה  עלינו להכין את עצמנו באימונים פיזיים מסודרים , אימונים מנטליים ותזונה נכונה בתקופה מתאימה לפני המרוץ על מנת לעבור אותו בהצלחה ולא היינו מגיעים למרוץ ברגע האחרון ללא כל הכנה  אחרי שנת לילה קצרה.
בדומה לכך בבואנו לרכוש דירה (גם אם זו לא הראשונה אגב) עלינו להתכונן בהתאם על מנת לצלוח את המרוץ הזה.
ההקבלה למרוץ היא לא לחינם מכיוון שאם ברצוננו לנצח ולא להפסיד(ובמקרה הזה מדובר בכסף) במרוץ הזה, עלינו להתכונן בהתאם מהרבה בחינות ולהכין את עצמנו לבאות .
רוכשי דירות רבים בטוחים  שגיוס ההון העצמי הוא החלק העיקרי בנושא המרוץ לדירה ולא לוקחים בחשבון עוד כברת דרך בירוקרטית וארוכה.
נוסף על כך, חוסר ידע בתחום המשכנתאות גורר איתו הפסד של זמן וכסף יותר מכל מוצר אחר אותו אנו מבקשים לקנות . זה נכון גם בנושא בחירת המסלולים והריביות וזה נכון גם בנושאים בירוקרטיים וברישומים בנקאיים אותם הבנק מחייב אותם לבצע כחלק מקבלת ההלוואה.(כן כן , משכנתא היא הלוואה). חוסר הידע הזה כאמור עלול לייקר את העסקה ואף לעכב אותה. כאן תוכלו להבין ולחוש את המושג זמן שווה כסף הלכה למעשה.
הרבה רוכשים ניגשים לבנק לקבל אישור עקרוני עוד לפני חוזה הקניה . זהו הליך נכון אך לא מושלם, מכיוון שהבנק מתנה את קבלת האישור …

הערות אזהרה ומשכונים

מאמר זה נועד לספק הסבר כללי ואין מטרתו להפוך אתכם לעורכי דין או למומחים לדיני חוזים. המטרה היא להכיר במידע הכללי הראשוני בעת בדיקה של נסח הטאבו או המנהל אשר בו מופיעות האזהרות והמשכונים וכן נוכל להבין את משמעותם.
אני אתחיל מכך שאסביר כי במדינת ישראל בהתאם לחוק החוזים וחוק המקרקעין ישנה החרגה של סוג החוזה הקשור בנדל"ן. למעשה ניתן לבצע כל חוזה באשר הוא בכתב או בעל פה ויהיה לו תוקף משפטי, ניתן גם לסכם בלחיצת יד ויהיה לכך תוקף מלא, בכל התחומים מלבד תחום הנדל"ן. בתחום זה מתקבל רק חוזה כתוב ועל כן כל מה שאיננו כתוב איננו חוזה ואיננו בעל תוקף משפטי, או שיש צורך לעבור עשר מדורי גיהינום משפטי על מנת להכיר בחוזה שכשור בנדל"ן ואיננו נכתב. כתוצאה מגישה זו נוצרו מספר נסחים של חוזי מקרקעין ולהם ניתן להוסיף הגבלות, תוספות, דרישות וכד'…
למעשה נסח הטאבו (לסירוגין גם רישום רשות מקרקעי ישראל, בר רשות או טאבו ירדני) הינו חוזה הזכויות של שוכרי הקרקע מן המדינה. למעשה 92% מקרקעות ישראל נמצאות בידי המדינה ורק 8% בידיים הפרטיות. המדינה איננה מוכרת את הקרקע אלא רק משכירה אותה לאנשים או חברות, כאשר תקופת ההשכרה הינה קצרה מ 5 שנים היא נקראת שכירות, כאשר תקופת ההשכרה הינה בין 5 ל …

איך לנהל מומ עם הבנקים

איך לנהל משא ומתן מול הבנקים ולהוריד את הריביות?
יועץ משכנתא טוב יאמר לכם שיותר חשוב לבנות תמהיל הלוואה נכון מאשר ל"השיג" ריביות טובות, יועץ משכנתא מצוין ידאג ששני הדברים יקרו.
הטעות הנפוצה ביותר היא בהתמקדות בניהול משא ומתן לטובת הוזלת הריביות. לרוב "שוכחים" קצת כי הכסף הגדול באמת נמצא בתמהיל ההלוואה (המסלולים וחלוקת השנים), אך יחד עם זאת כל אחוז שתצליחו להוריד יחסוך לכם אלפי שקלים (ולפעמים בעשרות אלפי שקלים).
לא לכולם זה פשוט לבוא ולהסתכל ליועץ משכנתאות בעיניים ולבקש הנחה, זה לא נראה "מכובד" והכי גרוע זה שגם לא יודעים עד כמה הנחה אפשר לבקש. זו לא חוכמה לבוא ליועץ משכנתאות של דיסקונט ולומר לו שבבנק לאומי טפחות הציעו לכם באחוז וחצי פחות, תוך שניה הוא קולט שאתם לא מבינים כלום ומפה הדרך שלו הרבה יותר פשוטה. מי שלוקח משכנתא בלי להכיר כלל את המושגים וההבדלים ביניהם בדרך כלל ישלם הרבה יותר ממישהו שמעט חקר וניסה להבין.

אז איך עושים את זה ?
המדריך לניהול משא ומתן בבנקים למשכנתאות – מתחילים:

הכירו את הבנק – כלל ראשון שחשוב שתדעו הוא ש"הבנק לא נגדכם". תבינו שמדובר בעסקה של מאות אלפי שקלים והבנק לא ממש מעוניין למכור אותה במחיר נמוך, בעוד שמצד שני הוא גם לא ירצה להפסיד למתחרה שלו (במיוחד בתחום המשכנתאות). בזכות …

משכנתא לבנייה קלה

דבר ראשון וחשוב ביותר,
בישראל אין בניה קלה, לא הייתה ולא תהיה. מדובר במילה שהיא שם קוד לכל סוג של בנייה שאיננה נעשית על ידי יציקת בטון אחת רגילה. כל מרפסת שנעשית היא בנייה קלה, בתי עץ מוגדרים כבניה קלה, בתים עם קורות פלדה (גם גורדי שחקים שבנויים על בסיס פלדה ולא בטון) מוגדרים כבנייה קלה וכד'… לכן כאשר אתם ניגשים לפקיד בנק הוא איננו יודעה את כל זה, מה שהוא כן יודעה שזו בעיה (למרות שזו לא) ולכן אין לו כוח להתעסק בזה. על כן הפתרון הפשוט ביותר הוא לא לציין כי מדובר בבנייה קלה, אלא לציין את סוג הבנייה, נגיד בניית פלדה, או בניית עץ.
לגבי שמאים, התוכניות לבניית בתים הינן אחידות לכל סוג בניה, אותם יסודות והכל אותו דבר. כאשר מדובר בבנייה קלה תמיד מדובר בבנייה עצמית ולכן השמאי מעריך על בסיס התוכניות. אין הורדת ערך על סוג בנייה מסוים הוא פשוט נרשם בתוך הערכת השמאי. עלויות הבנייה של רוב סוגי הבנייה הקלה דומות לבניה רגילה קלאסית, אלא אם כן מבוצעת בנייה אלטרנטיבית שמתייחסת בעיקר למבני בוץ (בהתאם לתקן) ולמבנים העשויים מקונטיינרים. במקרים אלו באמת לא ניתן יהיה לקבל משכנתא. ביתר המקרים אין בעיה ממשית. לצורך השוואת מחירים עלויות בנייה של בית 250 מטר (5 קונטיינרים) כולל …

במה כדאי להשקיע?

השקעות נדל"ן
במה כדאי להשקיע?
כבעלי עסקים אתם מתלבטים מדי פעם במה "נכון" להשקיע ?
חז"ל אמרו : "לעולם ישליש אדם את מעותיו: שליש בקרקע ושליש בפרקמטיה ושליש תחת ידו" ובמילים אחרות: אדם צריך לחלק את הונו בחלקים שווים בין נדל"ן, עסק ומזומן. ( שליש אינו מחוייב המציאות, אך נכון לחלק השקעות ולא לרכזן בנושא אחד) .

נדל"ן – מגורים או עיסקי ?
לאחר ביטול מרבית הפטורים על "דירות מגורים" יש לבחון השקעה זו על פי תשואת דמי השכירות בשילוב ציפייה לעליית ערך ובניכוי מס רכישה ומס שבח .
עליית ערך עשויה להביא רווחים נאים אם נבחר מיקום שצפוי בו פיתוח אזורי, רכבת, שדה תעופה, כביש מהיר בשילוב עם שינוי תב"ע משמעותי. השקעה בנכס עיסקי (מסחר, תעשייה) חשוב שתעשה בראייה של איכות ניהול הנכס לאורך זמן, תקנון המחייב את "בעלי הנכסים" במתחם ליצירת מנגנוני תחזוקה ושדרוג לאורך השנים וכמובן בחירה במיקום "מבטיח" בראייה של לפחות 10 שנים קדימה. פארק תעשייה קיסריה, פארק המדע רחובות-נס ציונה, תפן ודומיהם נבנו בראייה מפוקחת המבטיחה שמירה ואף עליית ערך הנכסים.
האם להשקיע בקרקע עליה אין עדיין תכנית מאושרת לבניה ? השקעה זו דומה להשקעה בסטרטאפ – אתם יודעים כמה היא תעלה, אין לכם מושג מה יצא לכם מזה. אז אם להשקיע, סכנו סכום כסף שאתם יכולים להרשות לעצמכם שיאבד במלואו …

צעדים שיגרמו לכם להרגיש חזקים מול הבנק, גם אם החשבון של העסק במינוס

צעדים שיגרמו לכם להרגיש חזקים מול הבנק, גם אם החשבון של העסק במינוס
לעיתים בעלי עסקים חשים כי הבנק לא נמצא שם עבורם כשהם צריכים אותו, למרות שבעבר עזר להם. לעיתים אפילו מרגישים תסכול וחוסר אונים מול הבנק.
חוסר האמון שהבנק מפגין, מלווה בחשש, ובעלי עסקים מתחילים לחשוב כי אולי העסק שלהם לא טוב. עקב כך הם מתחילים לפעול מתוך לחץ, ובמקום לבוא ממקום של צמיחה באים ממקום של הישרדות.

הבנקים עובדים על אמון
הבנק מקבל את ההחלטה לעזור לעסק, על סמך מדדי האמון, והעבר של הלקוח בבנק.
העבר – רואה כמה העסק מרוויח על סמך דוחות רואה החשבון.
אמון – הבנק בודק את התנהלותנו עד אותו הרגע, האם עמדנו בהתחייבויותינו כלפיו עד כה?
על סמך שקלול שני המדדים האלה, יחליט הבנק האם לסמוך עלינו או לא.
הבנק עושה את כל הבדיקות האלה כי הוא לא מבין איך העסק עובד, ואיך מנהלים עסק. יש להם רק אפשרות לבדוק אם מה שאמרנו להם עד היום, באמת התממש. במידה וכן, הבנק יוכל לקחת את הסיכון ולתת את המימון שאנו זקוקים לו.
כאן טמונה הבעיה – גם לנו, בעלי העסק, אין תמונה פיננסית ברורה. איננו יודעים מתי הכסף יכנס, וכמה ?  או אפילו מהיכן ,  לעיתים אנחנו אפילו לא יודעים אם העסק שלנו רווחי או לא.
עקב כך אנו מבקשים הלוואות על …

Call Now Button