admin

הזכאות של עולים לדיור שונה מצורת הפעילות של הזכאות הרגילה של יתר האוכלוסייה בישראל. על כן אני רואה לנכון להציג בפניכם את עיקרי הסוגיות הקיימות בו:
הבדל בסוגי הזכאויות בין קבוצות עולים שונות
משרד העלייה והקליטה מבדיל בין שתי קבוצות מרכזיות: הראשונה הינה עולים מאתיופיה והשנייה הינה יתר העולים (מדינות ברה"מ לשעבר, צרפת, ארה"ב וכד'…). חשוב להדגיש כי המשפחות האתיופיות זכאיות למעמד של עולה לטובת המשכנתא כמעט לכל חייהם (עד גיל 40 שנה) כל עוד הם נולדו באתיופיה ואפילו שעלו לארץ בתור ילדים, בעוד שיתר העולים מקבלים מעמד זה ל 15 שנה מרגע עלייתם בלבד.

התנאים לזכאות למשכנתא לעולים מאתיופיה

זוגות נשואים וכן משפחות שבראשן הורה עצמאי (משפחות חד-הוריות), או שהוריהם נולדו באתיופיה, או שאחד מבני הזוג נולד באתיופיה והורי בן הזוג האחר נולדו באתיופיה. גילו של המבוגר מבין שני בני הזוג קטן מ-40 שנה.
מחיר הדירה המועמדת לרכישה יהיה 450,000 ₪ לפחות. הזכאות של עולים אלו עומדת על 350,000 ₪ בשנה או 95% משווי הדירה הנמוך ביניהם (ריבית המשכנתא תעמוד על 3%), והיא מותנת בכך שנוצלו במהלך השנה הקלנדרית פחות מ 200 זכאויות (ישנה תקרה וכל הקודם זוכה).
ישנה רשימת ישובים מוגדרת בה ניתן לקבל את הזכאות ובאותם ישובים יהיו שכונות מוגדרות ספציפיות בהם ניתן לבצעה את הרכישה …

באופן עקרוני רכישה או בנייה של בית בקיבוץ הינה בעיתית יותר ויש לה מספר מגבלות פנימיות. כך ששיעור המימון יהיה נמוך יותר מהרגיל וקבלת האישור יהיה שונה
חלק מהפתרון (או מהבעיה) הינה מעורבות של קרן קמ"ע, אשר מבטחת 50% מגובה המשכנתא שלוקח חבר קיבוץ לטובת רכישה או הרחבה של בית בתחומי הקו הכחול של הקיבוץ (שטח המחנה). מחוץ לקו כחול (שזה בעיקר הרחבות חדשות) מדובר באישורים זהים לכללים הקיימים.
קרן קמ"ע מבטחת סכומים של עד 350,000 שקל בבנקים מזרחי, הפועלים ולאומי ועד 400,000 ₪ בבנק איגוד. כלומר המשכנתא המקסימאלית שניתן לקבל בתור חברי קיבוץ הינה של 700,000 בבנקים מזרחי, לאומי והפועלים או 800,000 בבנק איגוד. משכנתא זו איננה יכולה גם לעלות על 60% משווי הנכס (הנמוך ביניהם).
תהליך קבלת האישור אף הוא שונה ודורש קודם כל פנייה לקרן קמ"ע לטובת קבלת אישור העירבון שלהם למשכנתא רק לאחר מכן פניה לבנקים לטובת קבלת המשכנתא.

טכנית תהליך לקיחת המשכנתא לבנייה עצמית, הינה פשוטה יותר מאשר תהליך של לקיחת משכנתא רגילה. רבות מן הבעיות העולות במשכנתאות רגילות פשוט לא נמצאות כאן, בעיקר בכל מה שקשור לזהות הנכס או העסקה. למעשה בתהליך הבנייה העצמית הבנק ברוב המקרים מתייחס לעלות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בנייה צפויות (בהתאם להצעת מחיר של קבלנים), כסכום סופי שהוא כמעט איננו משתנה בין השמאים השונים. דבר זה מסייע מאוד להעריך ולחשב את גובה המשכנתא הנדרשת וכן מורידה עיסוקים רבים בנכסים בעייתיים כגון מושה, בית משותף, בניה לא חוקית וכד'.
בתחילת התהליך אנו נמצאים במצב בו יש שטח ריק, ולכן הבנק בודק לא את הנכס, העסקה והלקוח כמו במקרה של רכישה רגילה, אלא את שייכות הנכס, היתכנות תהליך הבנייה ואת היסטוריית האשראי ויכולת ההחזר של הלקוח.
בניגוד למקובל בתחום רכישת נכסים יד שניה או דירות מקבלן, שיעור המימון לצורך בנייה עצמית הינו עד 70% לקרקע (וגם זה בערבון מוגבל ותלוי מיקום השטח) ו 60% לכלל הנכס לאחר סיום הבנייה העצמית. (לא 60% מערך הבנייה אלא מהערך של הנכס). הבנק איננו מוגבל ל 60% מימון בהתאם להחלטת בנק ישראל, אלא ל 75% לטובת רוכשים ראשוניים ו 70% לטובת משפרי דיור, זאת כמו ביתר סוגי המשכנתאות. הסיבה לכך הינה כי מדובר בנכס שהערכת השווי שלו …

האם קרקע שהתקבלה ללא עלות יכולה להיחשב כהון עצמי? מתי כן? מתי הבנק לא יכיר בעלות שלה?
למעשה לא כל קרקע שהתקבלה ללא עלות תקבל יחס זהה מצד הבנקים ומצד רשויות המס. ההסבר מציג את קו ההתייחסות המקובל ברוב הבנקים למודלים של קרקע שהתקבלה ללא עלות בכל אחד מהמקרים הללו. 
בעת קבלת קרקע ללא עלות יכולות להיות 4 מצבים שונים:

הקרקע התקבלה בירושה ועל כן היא הגיעה ללקוח ללא עלות, הוא לא שילם תמורתה.

כאשר קרקע התקבלה בירושה, יש לשלם מס ירושה, אך הבנקים מתייחסים אליה בצורה פשוטה של הערכת שווי שמאית. הבעיות הצפויות הן בתחום המס בעת מכירה או בתחום הרישום על יורש יחיד וכד', לא בעיות משכנתא.

הקרקע התקבלה ללא עלות מאחר והועברה במתנה מחבר משפחה אחד לאחר, נניח מהורים לילדים. גם במקרה זה הלקוח לא שילם תמורת הקרקע.

כאשר הקרקע התקבלה במתנה, גם כאן יש סוגיות מיסוי שצריך לשים אליהם לב, יש לבחון תאריכי מתנה ומכירה, כמו כן יש צורך לבחון את הרישום של הקרקע על אדם בודד, אך אין לנו סוגיות בתחום הערכות שווי לבנקים ושימוש בקרקע כהון עצמי בעת בנייה עצמית של בית.

הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים קרקע בתולית במחיר 0 ורק מבקשים מן הלקוח לשלם עבור דמי הפיתוח.

במקרה כזה …

אתם עומדים לרכוש דירה, מן הסתם הדירה היא בעלות של מאות אלפי שקלים ויותר ולכן חשוב מאוד לדעת לקראת מה אתם הולכים.
זוגות רבים פשוט "קופצים למים", רוכשים דירה ולאחר מספר שנים (במקרה הטוב) הם מגלים שהם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא ופשוט נאלצים למכור את הדירה או למחזר שוב ושוב את המשכנתא כי ההחזר פשוט "גדול" עליהם.

אז איך עושים תכנון פיננסי במספר צעדים פשוטים ?
שאלת השאלות – בכמה כסף לקנות את הדירה ? זוהי אכן שאלה לא פשוטה שאין לה תשובה אחת ויחידה. בפניכם עומדים מספר אפשרויות ולא תמיד ניתן לדעת מהי האופציה המובילה.
אך אתם חייבים להגיע להחלטה ולכן אני ממליץ לקבוע את ערך הדירה הנרכשת לפי 2 כללים:
ההון העצמי שהצלחתם לגייס + יכולת ההחזר החודשית שלכם.
אני אסביר על כל אחד מהכללים כעת ולאחר מכן יהיה לכם קל יותר בכמה כסף כדאי לכם לקנות את הדירה.

שלב 1 – הון עצמי

בדקו כמה הון עצמי יש לכם. זהו החלק הכי חשוב במשכנתא כי זה קובע את נקודת הפתיחה שלכם.
ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא (כי הבנק מסתכן פחות) וככל שההון העצמי שלכם יהיה יותר גבוה כך תוכלו לקחת את המשכנתא לכמה שפחות שנים ובכך תוכלו להשתחרר מן הנטל הזה מוקדם יותר …

כל עסק יודע שעל מנת להמשיך להתקיים, עליו לשמור על תזרים מזומנים חיובי. כלומר, יותר כסף שזורם פנימה לעסק מכסף שיוצא החוצה. הבעיה היא שבקצב החיים המהיר, התחרותי והגדוש משימות, קשה מאוד להקפיד על התנהלות פיננסית חכמה. בעלי עסקים רבים מגלים מאוחר מדי, שהתזרים הנוכחי אינו מאפשר להם לממש את מלוא הפוטנציאל וחלקם אף נסגרים על רקע בעיה תזרימית.
לפניכם 4 טיפים לניהול אפקטיבי של תזרים מזומנים.

"שומר הסף" – פיקוח הדוק על התזרים

עסק דורש אחריות ובעלי עסקים מחויבים להיות ערים לשינויים, בין אם אלה עובדים שלא מתפקדים כהלכה, מתחרים שמכרסמים בנתחים, שינויים בהיצע ובביקוש, לקוחות נוטשים וכן, גם שינויים בתזרים מזומנים. התזרים מחייב פיקוח הדוק על בסיס יומיומי, כיוון ששינוי אחד קטן עשוי לגרום להפסד גדול. למרבה השמחה, כיום פשוט יותר מתמיד לבצע מעקב תזרימי באמצעות תוכנה ידידותית לניהול עסק הכוללת גם אפליקציה נלווית. אלה מסייעות בניתוח התזרים כולל חיזויים לעתיד והתראות מכל מקום ובכל עת. עדכניות שתאפשר לכם לפעול ולהגיב באופן מידי.

טיימינג זה הכל – קביעת יעדי תשלום ללקוחות ולספקים

אחת הדרכים להזרים כסף לעסק במועדים קבועים על מנת לשפר את ההתנהלות הפיננסית היא לקבוע תאריכי יעד לתשלומים. למשל, מתי לקוחות אמורים לשלם לכם במהלך החודש (רצוי לקבוע תאריך קבוע לכל לקוח ולא לייצר בלגן על ידי פיזור התשלומים) וכן …

מסלולי משכנתא נפוצים וסוגי הריביות השונים
מסלולי משכנתא:
ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא, אני אנסה להציג בפניכם את כולם (זה קצת מסרבל ומייגע אבל כמו שאתם יודעים כבר "ידע זה כוח" ובמשכנתא "ידע זה כסף").

ריבית קבועה צמודת מדד: מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית לא תשתנה לעולם).
קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.

בחינת המסלול:

ריבית: קבועה ולא משתנה.
הצמדה למדד – מסוכן מאוד, הקרן תתפח ותתפח עם השנים.
פירעון מוקדם – המסלול הקלאסי בו אנו נאלצים לשלם קנס יציאה לבנקים אם אנחנו מעוניינים למחזר/לסלק את המשכנתא (ייתכנו מצבים בו לא יהיו עמלות פירעון אבל במקרה של מחזור משכנתא לרוב המוחלט יהיה קנס יציאה ולרוב הוא גם יהיה גבוה).
רמת סיכון – נמוכה. (הריבית אינה משתנה לעולם ולכן ההחזר לא יעלה עם השנים).

לא המסלול המועדף עלי (גם ריבית שלא זזה, גם צמוד למדד וגם אין אפשרות יציאה מוקדמת).

ריבית משתנה צמודת מדד: דומה מאוד ל"ריבית הקבועה" אך אם שינוי קל.במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית. בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסויים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.

בחינת המסלול:

ריבית: משתנה אחת לכמה …

מס שבח – מה זה? כיצד ניתן לתכננו ולהפחיתו?
כחלק ממדיניות המיסים במדינת ישראל, חלה חובת מס על כל אזרח בישראל במגוון תחומים.
כולנו מכירים את הנושא בעיקר כמס הכנסה ומס ערך מוסף הלא הוא המע"מ השגור בפי כולנו.
רובנו לא בקיאים מהם המרכיבים ואופן החישוב של המס אותו אנו משלמים בכל חודש.
בהתאם לכך ישנם עוד מיסים המשולמים על ידינו ללא כל ידע ספציפי לגביהם מלבד היותם חובת תשלום מצידנו למדינה.

מהו מס שבח ?
על פי סעיף 6ב לחוק מיסוי מקרקעין ,שבח הוא הרווח הנוצר מהפרש שבין שווי המכירה ביום המכירה לבין שווי הרכישה ביום הרכישה. על פי החוק על השבח הנ"ל מוטל מס , זהו מס שבח.
החוק מטיל מס על רווח ממכירת כל סוג  מקרקעין כגון דירת מגורים, חנות, מגרש ועוד…

דוגמא פשוטה :
רכשנו נדל"ן כלשהו החייב במס שבח בינואר 2014 בשווי₪1,000,000 ומכרנו אותו באוקטובר 2018  ב-₪1,500,000 , על הנייר הרווחנו 500,000 ₪.
על הרווח של ה-₪500,000 אנו חייבים במס שבח.
בחוקי מיסוי בכלל ובחוק מיסוי מקרקעין בפרט נעשים שינויים ותיקונים רבים והאחרון שבהם – תיקון 76 לחוק שביצע מהפכה של ממש ושינה בין השאר את מסלול הפטור והחיוב במכירת דירת מגורים מיום 1.1.2014
מוכרים רבים המבצעים עסקאות נדלן טועים לרוב וחושבים שעורך הדין המטפל בעסקת המכירה בקיא בכלל פרטי חוק המיסוי ויידע לומר להם …

אילו היינו ניצבים לקראת מרוץ ספורטיבי, היה  עלינו להכין את עצמנו באימונים פיזיים מסודרים , אימונים מנטליים ותזונה נכונה בתקופה מתאימה לפני המרוץ על מנת לעבור אותו בהצלחה ולא היינו מגיעים למרוץ ברגע האחרון ללא כל הכנה  אחרי שנת לילה קצרה.
בדומה לכך בבואנו לרכוש דירה (גם אם זו לא הראשונה אגב) עלינו להתכונן בהתאם על מנת לצלוח את המרוץ הזה.
ההקבלה למרוץ היא לא לחינם מכיוון שאם ברצוננו לנצח ולא להפסיד(ובמקרה הזה מדובר בכסף) במרוץ הזה, עלינו להתכונן בהתאם מהרבה בחינות ולהכין את עצמנו לבאות .
רוכשי דירות רבים בטוחים  שגיוס ההון העצמי הוא החלק העיקרי בנושא המרוץ לדירה ולא לוקחים בחשבון עוד כברת דרך בירוקרטית וארוכה.
נוסף על כך, חוסר ידע בתחום המשכנתאות גורר איתו הפסד של זמן וכסף יותר מכל מוצר אחר אותו אנו מבקשים לקנות . זה נכון גם בנושא בחירת המסלולים והריביות וזה נכון גם בנושאים בירוקרטיים וברישומים בנקאיים אותם הבנק מחייב אותם לבצע כחלק מקבלת ההלוואה.(כן כן , משכנתא היא הלוואה). חוסר הידע הזה כאמור עלול לייקר את העסקה ואף לעכב אותה. כאן תוכלו להבין ולחוש את המושג זמן שווה כסף הלכה למעשה.
הרבה רוכשים ניגשים לבנק לקבל אישור עקרוני עוד לפני חוזה הקניה . זהו הליך נכון אך לא מושלם, מכיוון שהבנק מתנה את קבלת האישור …

מאמר זה נועד לספק הסבר כללי ואין מטרתו להפוך אתכם לעורכי דין או למומחים לדיני חוזים. המטרה היא להכיר במידע הכללי הראשוני בעת בדיקה של נסח הטאבו או המנהל אשר בו מופיעות האזהרות והמשכונים וכן נוכל להבין את משמעותם.
אני אתחיל מכך שאסביר כי במדינת ישראל בהתאם לחוק החוזים וחוק המקרקעין ישנה החרגה של סוג החוזה הקשור בנדל"ן. למעשה ניתן לבצע כל חוזה באשר הוא בכתב או בעל פה ויהיה לו תוקף משפטי, ניתן גם לסכם בלחיצת יד ויהיה לכך תוקף מלא, בכל התחומים מלבד תחום הנדל"ן. בתחום זה מתקבל רק חוזה כתוב ועל כן כל מה שאיננו כתוב איננו חוזה ואיננו בעל תוקף משפטי, או שיש צורך לעבור עשר מדורי גיהינום משפטי על מנת להכיר בחוזה שכשור בנדל"ן ואיננו נכתב. כתוצאה מגישה זו נוצרו מספר נסחים של חוזי מקרקעין ולהם ניתן להוסיף הגבלות, תוספות, דרישות וכד'…
למעשה נסח הטאבו (לסירוגין גם רישום רשות מקרקעי ישראל, בר רשות או טאבו ירדני) הינו חוזה הזכויות של שוכרי הקרקע מן המדינה. למעשה 92% מקרקעות ישראל נמצאות בידי המדינה ורק 8% בידיים הפרטיות. המדינה איננה מוכרת את הקרקע אלא רק משכירה אותה לאנשים או חברות, כאשר תקופת ההשכרה הינה קצרה מ 5 שנים היא נקראת שכירות, כאשר תקופת ההשכרה הינה בין 5 ל …