admin

איך לנהל משא ומתן מול הבנקים ולהוריד את הריביות?
יועץ משכנתא טוב יאמר לכם שיותר חשוב לבנות תמהיל הלוואה נכון מאשר ל"השיג" ריביות טובות, יועץ משכנתא מצוין ידאג ששני הדברים יקרו.
הטעות הנפוצה ביותר היא בהתמקדות בניהול משא ומתן לטובת הוזלת הריביות. לרוב "שוכחים" קצת כי הכסף הגדול באמת נמצא בתמהיל ההלוואה (המסלולים וחלוקת השנים), אך יחד עם זאת כל אחוז שתצליחו להוריד יחסוך לכם אלפי שקלים (ולפעמים בעשרות אלפי שקלים).
לא לכולם זה פשוט לבוא ולהסתכל ליועץ משכנתאות בעיניים ולבקש הנחה, זה לא נראה "מכובד" והכי גרוע זה שגם לא יודעים עד כמה הנחה אפשר לבקש. זו לא חוכמה לבוא ליועץ משכנתאות של דיסקונט ולומר לו שבבנק לאומי טפחות הציעו לכם באחוז וחצי פחות, תוך שניה הוא קולט שאתם לא מבינים כלום ומפה הדרך שלו הרבה יותר פשוטה. מי שלוקח משכנתא בלי להכיר כלל את המושגים וההבדלים ביניהם בדרך כלל ישלם הרבה יותר ממישהו שמעט חקר וניסה להבין.

אז איך עושים את זה ?
המדריך לניהול משא ומתן בבנקים למשכנתאות – מתחילים:

הכירו את הבנק – כלל ראשון שחשוב שתדעו הוא ש"הבנק לא נגדכם". תבינו שמדובר בעסקה של מאות אלפי שקלים והבנק לא ממש מעוניין למכור אותה במחיר נמוך, בעוד שמצד שני הוא גם לא ירצה להפסיד למתחרה שלו (במיוחד בתחום המשכנתאות). בזכות …

דבר ראשון וחשוב ביותר,
בישראל אין בניה קלה, לא הייתה ולא תהיה. מדובר במילה שהיא שם קוד לכל סוג של בנייה שאיננה נעשית על ידי יציקת בטון אחת רגילה. כל מרפסת שנעשית היא בנייה קלה, בתי עץ מוגדרים כבניה קלה, בתים עם קורות פלדה (גם גורדי שחקים שבנויים על בסיס פלדה ולא בטון) מוגדרים כבנייה קלה וכד'… לכן כאשר אתם ניגשים לפקיד בנק הוא איננו יודעה את כל זה, מה שהוא כן יודעה שזו בעיה (למרות שזו לא) ולכן אין לו כוח להתעסק בזה. על כן הפתרון הפשוט ביותר הוא לא לציין כי מדובר בבנייה קלה, אלא לציין את סוג הבנייה, נגיד בניית פלדה, או בניית עץ.
לגבי שמאים, התוכניות לבניית בתים הינן אחידות לכל סוג בניה, אותם יסודות והכל אותו דבר. כאשר מדובר בבנייה קלה תמיד מדובר בבנייה עצמית ולכן השמאי מעריך על בסיס התוכניות. אין הורדת ערך על סוג בנייה מסוים הוא פשוט נרשם בתוך הערכת השמאי. עלויות הבנייה של רוב סוגי הבנייה הקלה דומות לבניה רגילה קלאסית, אלא אם כן מבוצעת בנייה אלטרנטיבית שמתייחסת בעיקר למבני בוץ (בהתאם לתקן) ולמבנים העשויים מקונטיינרים. במקרים אלו באמת לא ניתן יהיה לקבל משכנתא. ביתר המקרים אין בעיה ממשית. לצורך השוואת מחירים עלויות בנייה של בית 250 מטר (5 קונטיינרים) כולל …

השקעות נדל"ן
במה כדאי להשקיע?
כבעלי עסקים אתם מתלבטים מדי פעם במה "נכון" להשקיע ?
חז"ל אמרו : "לעולם ישליש אדם את מעותיו: שליש בקרקע ושליש בפרקמטיה ושליש תחת ידו" ובמילים אחרות: אדם צריך לחלק את הונו בחלקים שווים בין נדל"ן, עסק ומזומן. ( שליש אינו מחוייב המציאות, אך נכון לחלק השקעות ולא לרכזן בנושא אחד) .

נדל"ן – מגורים או עיסקי ?
לאחר ביטול מרבית הפטורים על "דירות מגורים" יש לבחון השקעה זו על פי תשואת דמי השכירות בשילוב ציפייה לעליית ערך ובניכוי מס רכישה ומס שבח .
עליית ערך עשויה להביא רווחים נאים אם נבחר מיקום שצפוי בו פיתוח אזורי, רכבת, שדה תעופה, כביש מהיר בשילוב עם שינוי תב"ע משמעותי. השקעה בנכס עיסקי (מסחר, תעשייה) חשוב שתעשה בראייה של איכות ניהול הנכס לאורך זמן, תקנון המחייב את "בעלי הנכסים" במתחם ליצירת מנגנוני תחזוקה ושדרוג לאורך השנים וכמובן בחירה במיקום "מבטיח" בראייה של לפחות 10 שנים קדימה. פארק תעשייה קיסריה, פארק המדע רחובות-נס ציונה, תפן ודומיהם נבנו בראייה מפוקחת המבטיחה שמירה ואף עליית ערך הנכסים.
האם להשקיע בקרקע עליה אין עדיין תכנית מאושרת לבניה ? השקעה זו דומה להשקעה בסטרטאפ – אתם יודעים כמה היא תעלה, אין לכם מושג מה יצא לכם מזה. אז אם להשקיע, סכנו סכום כסף שאתם יכולים להרשות לעצמכם שיאבד במלואו …

צעדים שיגרמו לכם להרגיש חזקים מול הבנק, גם אם החשבון של העסק במינוס
לעיתים בעלי עסקים חשים כי הבנק לא נמצא שם עבורם כשהם צריכים אותו, למרות שבעבר עזר להם. לעיתים אפילו מרגישים תסכול וחוסר אונים מול הבנק.
חוסר האמון שהבנק מפגין, מלווה בחשש, ובעלי עסקים מתחילים לחשוב כי אולי העסק שלהם לא טוב. עקב כך הם מתחילים לפעול מתוך לחץ, ובמקום לבוא ממקום של צמיחה באים ממקום של הישרדות.

הבנקים עובדים על אמון
הבנק מקבל את ההחלטה לעזור לעסק, על סמך מדדי האמון, והעבר של הלקוח בבנק.
העבר – רואה כמה העסק מרוויח על סמך דוחות רואה החשבון.
אמון – הבנק בודק את התנהלותנו עד אותו הרגע, האם עמדנו בהתחייבויותינו כלפיו עד כה?
על סמך שקלול שני המדדים האלה, יחליט הבנק האם לסמוך עלינו או לא.
הבנק עושה את כל הבדיקות האלה כי הוא לא מבין איך העסק עובד, ואיך מנהלים עסק. יש להם רק אפשרות לבדוק אם מה שאמרנו להם עד היום, באמת התממש. במידה וכן, הבנק יוכל לקחת את הסיכון ולתת את המימון שאנו זקוקים לו.
כאן טמונה הבעיה – גם לנו, בעלי העסק, אין תמונה פיננסית ברורה. איננו יודעים מתי הכסף יכנס, וכמה ?  או אפילו מהיכן ,  לעיתים אנחנו אפילו לא יודעים אם העסק שלנו רווחי או לא.
עקב כך אנו מבקשים הלוואות על …